Naipangalan sa iba ang lupa, maaari bang mabawi sa action for reconveyance?

ni PAO Chief Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | August 25, 2026

Dear Chief Acosta,

Ano po ang tinatawag na action for reconveyance? Maraming salamat po sa paglilinaw.

— Johnefy

---

Dear Johnefy, 

Para sa iyong kaalaman, ang action for reconveyance ay isang kasong inihahain ng tunay na may-ari o ng taong may higit na karapatan sa isang lupa kapag ang naturang lupa ay nairehistro sa pangalan ng ibang tao nang mali, labag sa batas, o dahil sa panlilinlang. Hindi nito pangunahing kinukuwestiyon ang bisa ng mismong decree of registration. Sa halip, kinikilala nito na may naisyung titulo, ngunit hinihiling sa hukuman na obligahin ang taong nakapangalan sa titulo na ilipat o ibalik ang lupa at ang titulo nito sa tunay na may-ari o sa taong may mas nakahihigit na karapatan.

Matatagpuan ang isa sa mga legal na batayan nito sa Seksyon 53 (3) ng Presidential Decree (P.D.) No. 1529 o Property Registration Decree, na sinasabi:

“In all cases of registration procured by fraud, the owner may pursue all his legal and equitable remedies against the parties to such fraud without prejudice, however, to the rights of any innocent holder for value of a certificate of title.”

Kaugnay nito, nakasaad naman sa Artikulo 1456 ng New Civil Code of the Philippines:

“If property is acquired through mistake or fraud, the person obtaining it is, by force of law, considered a trustee of an implied trust for the benefit of the person from whom the property comes.”

Ibig sabihin, kapag nakuha at naiparehistro ng isang tao ang lupa dahil sa pagkakamali o pandaraya, itinuturing siya ng batas na isang katiwala (trustee) na may obligasyong ibalik ang ari-arian sa tunay na may-ari.

Sa kasong Mercedes S. Gatmaytan and Erlinda vs. Valdellon v. Misibis Land, Inc., (G.R. No. 222166, ika-10 ng Hunyo 2020, isinulat ni Kgg. na Kasamahang Mahistrado Alfredo Benjamin Caguioa), ipinaliwanag ng Korte Suprema na:

“An action for reconveyance is a legal remedy granted to a rightful owner of land wrongfully or erroneously registered in the name of another to compel the latter to reconvey the land to him. In reconveyance, the decree of registration is respected as incontrovertible. What is sought instead is the transfer of the property, which has been wrongfully or erroneously registered in another person's name, to its rightful and legal owner, or to one with a better right.”

Samakatuwid, hindi layunin ng reconveyance na muling buksan o ipawalang-bisa ang decree of registration. Ang hinihingi lamang ay ang paglilipat ng lupang maling naipangalan sa iba patungo sa taong tunay na nagmamay-ari o may mas matibay na karapatan dito.

Ang action for reconveyance, kung gayon, ay remedyo ng tunay na may-ari o ng taong may mas mahusay na karapatan sa lupang maling nairehistro sa pangalan ng iba. Upang ito ay magtagumpay, kailangang mapatunayan ang sariling pagmamay-ari o mas nakahihigit na karapatan, ang mali o mapanlinlang na pagpaparehistro sa pangalan ng kabilang panig, ang tiyak na pagkakakilanlan ng lupa, at na hindi ito napunta sa isang innocent purchaser for value. Kailangan ding alamin kung ang kaso ay nakabatay sa panlilinlang, implied trust, o walang bisang kontrata dahil dito nakasalalay kung may prescriptive period ang paghahabla.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.