Malisyosong pagrehistro ng titulo ng lupa sa pangalan ng iba

ni Atty. Persida Rueda-Acosta - @Magtanong Kay Attorney | November 2, 2022

Dear Chief Acosta,

Ako ay bumili ng lupa mula sa aking pinsan. Kami ay pumirma ng Deed of Absolute Sale para rito. Noong mismong araw na kami ay nagpirmahan, binayaran ko ang kabuuang halaga ng lupa at alinsunod sa aming kasunduan ay ipalilipat na ang titulo nito sa aking pangalan. Subalit, mula noong araw ay hindi na nakipag-usap sa akin ang aking pinsan. Matapos akong magberipika sa Registry of Deeds kahapon, napag-alaman ko na nailipat ang titulo ng lupa sa pangalan ng kanyang anak, kahit na pareho nilang alam ang naging pagbenta nito sa akin. Ano ang maaari kong gawin upang makansela ang nasabing titulo at maipalipat sa pangalan ko? - Ana

Dear Ana,

Ang batas na sasaklaw patungkol sa iyong katanungan ay ang Presidential Decree (P.D.) No. 1529 o mas kilala bilang “Property Registration Decree”. Nakasaad sa Section 31 ng P.D. No. 1529 na:

“The decree of registration shall bind the land and quiet title thereto, subject only to such exceptions or liens as may be provided by law. It shall be conclusive upon and against all persons, including the National Government and all branches thereof, whether mentioned by name in the application or notice, the same being included in the general description "To all whom it may concern.”

Subalit, inihayag ng Korte Suprema sa kaso ng Josephine Wee v. Felicidad Mardo, G.R. No. 202414, 04 June 2014, na isinulat ni Kagalang-galang na Dating Mahistrado Jose C. Mendoza, na:

“Registration, however, does not deprive an aggrieved party of a remedy in law. What cannot be collaterally attacked is the certificate of title and not the title or ownership which is represented by such certificate. Ownership is different from a certificate of title. The fact that a person was able to secure a title in his name did not operate to vest ownership upon him of the subject land. Registration of a piece of land under the Torrens System does not create or vest title, because it is not a mode of acquiring ownership.

A certificate of title is merely an evidence of ownership or title over the particular property described therein. It cannot be used to protect a usurper from the true owner; nor can it be used as a shield for the commission of fraud: neither does it permit one to enrich himself at the expense of others. Its issuance in favor of a particular person does not foreclose the possibility that the real property (sic) may be co-owned with persons not named in the certificate, or that it may be held in trust for another person by the registered owner.

The remedy of the petitioner is to file a separate proceeding or action to protect her alleged interest. As she claimed that she bought the subject property for value from the respondent as evidenced by a deed of sale, she can file an action for specific performance to compel the respondent to comply with her obligation in the alleged deed of sale and/or an action for reconveyance of the property. She can also file an action for rescission. Needless to state, petitioner must prove her entitlement because the respondent claims that the sale was falsified.”

Samakatwid, ang titulo ng lupa na rehistrado sa ilalim ng Torrens System ay binibigyan ng lubos na pagkilala ng ating batas, na kung saan ito ay maaari lamang salungatin sa pamamagitan ng pagsampa ng kaukulang kaso sa korte na direktang nakatuon sa usapin ng legalidad ng nasabing rehistro, at hindi ng kung alin mang aksyon laban sa tunay na pagmamay-ari nito.

Subalit, inihayag ng Korte Suprema sa nabanggit na kaso na ang titulo ng rehistradong lupa ay isa lamang patunay ng pagmamay-ari nito at ang pagrehistro ng titulo ay hindi isa sa mga paraan ng ganap na pagmamay-ari ng lupa sa ilalim ng ating batas. Ang tunay na may-ari ng lupa na nairehistro sa pangalan ng iba ay may rekurso laban sa mga taong malisyosong nagrehistro nito sa kanilang pangalan.

Sa iyong sitwasyon, at sa kadahilanang ikaw ang nakabili ng lupa alinsunod sa inyong kontrata ng iyong pinsan, maaari kang magsampa ng kasong sibil na specific performance, reconveyance o rescission laban sa mga taong sangkot sa malisyosong pagrehistro ng lupa na iyong binili. Ang mga nasabing aksyon ay laban sa mga personalidad na siyang nagdulot ng maanomalyang pagrehistro ng lupa at hindi laban sa integridad ng titulo ng isang rehistradong lupa.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.