Kontrata at proteksyon sa pagbili ng hulugang lupa

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | December 18, 2025

Dear Chief Acosta,

Bumili kami ng lupa sa isang subdibisyon na binabayaran namin nang hulugan. Hiniling namin sa developer na ibigay ang titulo ng lupa bago namin bayaran ang natitirang balanse, ngunit tumanggi ang developer. Ngayon ay iniisip namin kung itutuloy ba namin ang paghulog. Nais ko sanang malaman kung maaari bang tumanggi ang developer na ibigay ang titulo bago mabayaran ang natitirang balanse kahit isang taon na kaming naghuhulog at kung ano ang epekto kung ititigil na lang namin ang paghulog.​​​​​​ – Amberlyn

---

Dear Amberlyn, 

Isinabatas ang Presidential Decree (P.D.) No. 957, o mas kilala bilang “The Subdivision and Condominium Buyers' Protective Decree,” bilang tugon sa dumaraming kaso ng panloloko at panlilinlang ng mga nagbebenta at operator ng subdibisyon at condominium. Nakasaad sa Seksyon 25 nito na:

“Section 25. Issuance of Title. The owner or developer shall deliver the title of the lot or unit to the buyer upon full payment of the lot or unit. No fee, except those required for the registration of the deed of sale in the Registry of Deeds, shall be collected for the issuance of such title. In the event a mortgage over the lot or unit is outstanding at the time of the issuance of the title to the buyer, the owner or developer shall redeem the mortgage or the corresponding portion thereof within six months from such issuance in order that the title over any fully paid lot or unit may be secured and delivered to the buyer in accordance herewith.”

Alinsunod sa nasabing batas, ang buong bayad ng lote ay karaniwang hinihiling ng mga nagbebenta ng lupa o developer bago sila mapilitang magbigay ng titulo sa bumili. Gayunpaman, may mga karapatan ang isang buyer sakaling hindi niya mabayaran ang mga kinakailangang hulog. Nakasaad sa Seksyon 4 ng Republic Act No.  6552, o mas kilala bilang "Realty Installment Buyer Act,” na:

“Section 4. In case where less than two years of installments were paid, the seller shall give the buyer a grace period of not less than sixty days from the date the installment became due.

If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.”

Ang nabanggit na probisyon ng batas ay ipinatupad upang protektahan ang mga buyers ng hulugang lupa at/o bahay laban sa mabigat at mapang-aping mga kondisyon. Sa iyong kaso, dahil wala pang dalawang taon mula nang sinimulan mong hulugan ang lupang iyong binili, may karapatan ka na magkaroon ng palugit na hindi bababa sa 60 araw mula sa petsa ng pagbabayad ng hulog. Kung sakali na hindi mo pa rin mabayaran pagkatapos ng nasabing palugit, maaaring kanselahin ng developer ang iyong kontrata pagkatapos ng 30 araw mula sa pagtanggap mong abiso ng pagkansela o ng kahilingan para sa pagpapawalang-bisang kontrata sa pamamagitan ng isang notaryadong dokumento. 

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.