Kasunduan sa upa, nananatiling may bisa kahit pumanaw ang may-ari

ni PAO Chief Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | June 9, 2026

Dear Chief Acosta,

Nangungupahan lamang ako. Kamakailan lamang ay namatay ang nagpapaupa sa amin. Ang pangamba ko ay kung rerespetuhin ba ng kanyang mga tagapagmana ang aming kasunduan sa upa. Sana po maliwanagan niyo po kami sapagkat hindi pa naman tapos ang aming kasunduan at may isang taon pa na nakasaad sa aming kasulatan. — Dolphy

---

Dear Dolphy, 

Ang sagot sa iyong katanungan ay matatagpuan sa ating mga batas at kaugnay na mga kasong napagdesisyunan ng ating Kagalang-galang na Korte Suprema.

Para sa iyong kaalaman, nakasaad sa Republic Act (R.A.) No. 386, o mas kilala sa tawag na New Civil Code of the Philippines, espesipiko sa Artikulo 1311 nito ang sumusunod:

“Art. 1311. Contracts take effect only between the parties, their assigns and heirs, except in case where the rights and obligations arising from the contract are not transmissible by their nature, or by stipulation or by provision of law. The heir is not liable beyond the value of the property he received from the decedent.” 

Kaugnay sa nabanggit, ipinahayag ng Korte Suprema sa kasong Inocencio vs. Hospicio De San Jose (G.R. No. 201787, 25 September 2013) sa panulat ni Honorable Associate Justice Antonio T. Carpio, ang mga sumusunod: 

 “We have previously ruled that lease contracts, by their nature, are not personal. The general rule, therefore, is lease contracts survive the death of the parties and continue to bind the heirs except if the contract states otherwise. In Sui Man Hui Chan v. Court of Appeals, we held that:

A lease contract is not essentially personal in character. Thus, the rights and obligations therein are transmissible to the heirs. The general rule, therefore, is that heirs are bound by contracts entered into by their predecessors-in-interest except when the rights and obligations arising therefrom are not transmissible by (1) their nature, (2) stipulation or (3) provision of law. In the subject Contract of Lease, not only were there no stipulations prohibiting any transmission of rights, but it’s very terms and conditions explicitly provided for the transmission of the rights of the lessor and of the lessee to their respective heirs and successors. The contract is the law between the parties. The death of a party does not excuse nonperformance of a contract, which involves a property right, and the rights and obligations thereunder pass to the successors or representatives of the deceased. Similarly, nonperformance is not excused by the death of the party when the other party has a property interest in the subject matter of the contract.”

Hinggil sa nabanggit, malinaw na ang mga kontrata sa pag-upa (lease), ayon sa kanilang likas na katangian, ay hindi personal. Ibig sabihin, ang pangkalahatang tuntunin ay dinidikta na nananatiling may bisa ang nasabing kontrata kahit mamatay ang mga partido, at patuloy itong nagbubuklod sa kanilang mga tagapagmana, maliban kung may ibang itinatadhana ang kontrata. 

Gamit ang mga nabanggit, maliban kung may kasunduan na taliwas sa nasabing alituntunin, ang kasunduan sa upa ay magpapatuloy kahit pa namatay ang isa sa sa mga partido. Tulad na lamang sa iyong sitwasyon na namatay ang nagpapaupa. Dahil dito, ang kasunduan ninyo ay dapat igalang at irespeto ng mga tagapagmana ng nagpapaupa. Kung lalabag sila sa kasunduan, maaari silang managot para sa anumang danyos o perwisyo na iyong matatamo.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.