Housing loan, amortization at Maceda Law, alamin ang pagkakaiba

ni PAO Chief Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | September 28, 2026

Dear Chief Acosta,

Kumuha po ako ng housing loan sa bangko upang makabili ng bahay at lupa. Nakasangla rin po sa bangko ang mga nabanggit bilang seguridad sa aking loan. Dahil hindi ko nabayaran ang ilang buwanang amortization, maaari ko po bang gamitin ang Maceda Law upang magkaroon ng grace period at maiwasan ang foreclosure? – Walter

---

Dear Walter, 

Ang sagot sa iyong katanungan ay maaaring matagpuan sa ating batas at kaugnay na desisyon ng Korte Suprema.

Ang Republic Act (R.A.) No. 6552, o Realty Installment Buyer Protection Act, na mas kilala bilang Maceda Law, ay nagbibigay ng ilang proteksiyon sa mga bumibili ng real property sa pamamagitan ng installment payments. Ayon sa Seksyon 2 ng nasabing batas, ang polisiya sa likod nito ay ang sumusunod:

“Section 2. It is hereby declared a public policy to protect buyers of real estate on installment payments against onerous and oppressive conditions.” (Binigyang-diin)

Ganoon pa man, sa kasong Spouses Jaime Sebastian and Evangeline Sebastian vs. BPI Family Bank, Inc., Carmelita Itapo and Benjamin Hao (G.R. No. 160107, October 22, 2014), sa panulat ni Honorable Chief Justice Lucas P. Bersamin, ipinaliwanag ng Korte Suprema na hindi sakop ng Maceda Law ang isang housing loan kung ang relasyon ng mga partido ay lender-borrower at hindi seller-buyer, viz.:

“It bears emphasizing that Republic Act No. 6552 aimed to protect buyers of real estate on installment payments, not borrowers or mortgagors who obtained a housing loan to pay the costs of their purchase of real estate and used the real estate as security for their loan. The ‘financing of real estate in installment payments’ referred to in Section 3, supra, should be construed only as a mode of payment vis-à-vis the seller of the real estate, and excluded the concept of bank financing that was a type of loan.” 

Sa kaparehong kaso, binigyang-diin din ng Korte Suprema na:

“Without the buyer-seller relationship between them and BPI Family, the provisions of Republic Act No. 6552 were inapplicable and could not be invoked by them against BPI Family.”

Samakatuwid, kung ang property ay binili mula sa ibang nagbebenta gamit ang housing loan mula sa bangko, at ang buwanang binabayaran ay amortization ng naturang loan, maaaring hindi ito sakop ng Maceda Law. Sa ganitong sitwasyon, ang relasyon sa bangko at ng bumili ng property ay lender-borrower o mortgagee-mortgagor, at hindi seller-buyer. Kaya naman, ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido ay pangunahing nakabatay sa kanilang kasunduang loan at mortgage.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa impormasyong iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.