Real Estate Mortgage na ipinagbabawal ang pagbebenta ng lupain

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | April 5, 2023

Dear Chief Acosta,

Ako ay nakabili ng lupa mula sa aking pinsan. Bago ko pa ito bilhin, alam kong nakasangla ito sa ibang tao, at napagkasunduan namin ng pinsan ko na bahagi ng halaga ng aking ibinayad sa kanya ay gagamitin niya upang bayaran ang kanyang pagkakautang sa nasabing tao upang maipakansela na ang pagkakasangla nito.

Noong nakaraang buwan, pinuntahan ako ng taong kanyang pinagsanlaan at sinabi na walang bisa ang aking pagbili sapagkat nakasaad sa kanilang Deed of Real Estate Mortgage na ang nasabing lupa ay hindi maaaring ipagbili ng aking pinsan nang walang pahintulot mula sa kanya. Tama ba ‘yun? –Adam

Dear Adam,

Ang batas na sasaklaw tungkol sa iyong katanungan ay ang Republic Act No. 386 o ang New Civil Code of the Philippines. Nakasaad sa Articles 428 at 2130 na:

“Art. 428. The owner has the right to enjoy and dispose of a thing, without other limitations than those established by law.

Art. 2130. A stipulation forbidding the owner from alienating the immovable mortgaged shall be void.”

Kaugnay nito, inilahad ng Korte Suprema sa kaso ng Sps. Litonjua et al. v. L&R Corporation, et al., G.R. No. 130722 09 December 1999, Ponente: Retired Honorable Associate Justice Consuelo Ynares-Santiago, na:

“True, the provision does not absolutely prohibit the mortgagor from selling his mortgaged property; but what it does not outrightly prohibit, it nevertheless achieves. For all intents and purposes, the stipulation practically gives the mortgagee the sole prerogative to prevent any sale of the mortgaged property to a third party. The mortgagee can simply withhold its consent and thereby, prevent the mortgagor from selling the property. This creates an unconscionable advantage for the mortgagee and amounts to a virtual prohibition on the owner to sell his mortgaged property. In other words, stipulations like those covered by paragraph 8 of the subject Deed of Real Estate Mortgage circumvent the law, specifically, Article 2130 of the New Civil Code.

Being contrary to law, paragraph 8 of the subject Deed of Real Estate Mortgage is not binding upon the parties. Accordingly, the sale made by the spouses Litonjua to PWHAS, notwithstanding the lack of prior written consent of L & R Corporation, is valid.”

Alinsunod sa mga nabanggit na probisyon ng batas at desisyon ng Korte Suprema, ang iyong pinsan na siyang nagmamay-ari ng lupa ay may karapatang ibenta o isangla ang kanyang pag-aari. Ang anumang kasunduang sangla na hahadlang sa nasabing karapatan ay mariing ipinagbabawal. Kaugnay nito, ang kasunduang nakalakip sa Deed of Real Estate Mortgage na kung saan pinagbabawalan ang iyong pinsan na ipagbili ang kanyang lupa maliban lamang kung ito ay may pagsang-ayon o pahintulot mula sa partidong kanyang pinagsanglaan, ay walang bisa. Samakatuwid, ang iyong pagbili sa nasabing lupa ay wasto kung ang inyong transaksyon ay naganap ayon sa mga alituntuning itinalaga ng batas.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa inyong patuloy na pagtitiwala.