Maaaring ‘wag muna magbayad ng upa ‘pag ang nagpapaupa ay hindi kayang panatilihing payapa at...

maayos ang pinauupahang lugar

ni Atty. Persida Rueda-Acosta - @Magtanong Kay Attorney | September 25, 2020

Dear Chief Acosta,

Maaari ko bang isuspinde ang pagbabayad ng renta sa kadahilanang madalas na kaguluhan at pag-aaway ng katabing unit ng aming inuupahan? May nagbanggit kasi sa akin na nakasaad diumano sa batas na maaaring hindi muna magbayad ng upa kapag ang nagpapaupa ay hindi kayang panatilihing payapa at maayos ang pinauupahan na lugar. – Lino

Dear Lino,

Ang sagot sa iyong katanungan ay hindi po. Para sa inyong kaalaman, nakasaad sa Article 1658 ng Republic Act No. 386, o mas kilala sa tawag na Civil Code of the Philippines, ang batas tungkol sa suspensiyon ng bayad sa renta, viz:

“Article 1658. The lessee may suspend the payment of the rent in case the lessor fails to make the necessary repairs or to maintain the lessee in peaceful and adequate enjoyment of the property leased.”

Bagama’t nakasaad sa probisyong ito na maaaring masuspinde ang bayad sa renta kapag nagambala ang payapa at maayos na posesyon ng umuupa, pinaglinaw ng Korte Suprema na ang ibig sabihin ng pagkagambala sa posesyon ay sa legal na kahulugan at hindi lamang sa lahat ng pisikal na pagkakagambala.

Alinsunod dito, sa kasong Racelis vs. Spouses Javier (G.R. No. 189609, January 29, 2018), sa panulat ni Honorable Associate Justice Marvic Leonen, sinabi ng kataastaasang hukuman na ang mga pisikal na kaguluhan, tulad ng inyong nailahad ay hindi sakop ng batas na ito sapagkat ang tinutukoy diumano ng Article 1658 ay mga akto na nakaaapekto sa legal na posesyon:

“The failure to maintain the lessee in the peaceful and adequate enjoyment of the property leased does not contemplate all acts of disturbance. Lessees may suspend the payment of rent under Article 1658 of the Civil Code only if their legal possession is disrupted. 
xxx “the duty to maintain the lessee in the peaceful and adequate enjoyment of the lease for the duration of the contract' mentioned in No. 3 of Article 1654 is merely a warranty that the lessee shall not be disturbed in his legal, and not physical, possession." Furthermore, this Court found that there was no disturbance in the lessee's legal possession because her right to possess the property was neither questioned nor raised as an issue in any legal proceeding. Hence, she was not entitled to suspend the payment of rent.” (Binigyang-diin)

Nawa ay nasagot namin ang inyong mga katanungan. Nais naming ipaalala sa inyo na ang opinyong ito ay nakabase sa inyong mga naisalaysay sa inyong liham at sa pagkakaintindi namin dito. Maaaring maiba ang opinyon kung mayroong karagdagang impormasyong ibibigay. Mas mainam kung personal kayong sumangguni sa abogado.

Maraming salamat sa inyong patuloy na pagtitiwala.