Epekto ng pagnotaryo

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | June 13, 2024

Dear Chief Acosta,

Ang aking tenant ay nagpasyang tapusin ang aming contract of lease kahit na hindi pa tapos ang anim na buwan na period o panahong naaayon sa aming kontrata. Nais ko sanang singilin siya ng penalty fee dahil sa paglabag niya sa aming kasunduan, subalit tumangging magbayad ang aking tenant. Katwiran niya, hindi naman diumano notaryado ang aming contract of lease, kaya’t hindi valid at enforceable ang mga probisyon nito. May katotohanan ba sa sinabi niya? – Albert

---

Dear Albert, 

Ayon sa Article 1356 ng New Civil Code, ang isang kontrata ay kailangang sundin, anumang porma ito ginawa, basta’t nasunod nito ang mga rekisito upang ito ay maging valid:

“Art. 1356. Contracts shall be obligatory, in whatever form they may have been entered into, provided all the essential requisites for their validity are present. However, when the law requires that a contract be in some form in order that it may be valid or enforceable, or that a contract be proved in a certain way, that requirement is absolute and indispensable. In such cases, the right of the parties stated in the following article cannot be exercised.” 

Ang isang kontrata ay valid o may bisa, basta’t kumpleto ang mga essential requisites nito na consent, object, at cause, alinsunod sa Article 1318 ng New Civil Code. Kaugnay nito, nakasaad naman sa Article 1403 ng nasabing batas:

“Art. 1403. The following contracts are unenforceable, unless they are ratified: xxx 

(e) An agreement of the leasing for a longer period than one year, or for the sale of real property or of an interest therein;”

Ayon sa kaparehong batas, kailangang nakasulat at pirmado ang isang contract of lease, kung ito ay may period na higit isang taon, upang ito ay maging enforceable. 

Subalit, dapat tandaan na ang pagpapanotaryo ay isang proseso upang gawing public instrument ang isang pribadong dokumento. Kaakibat ng mga probisyong nabanggit, ang Article 1358 ng New Civil Code ay naghahayag na:

“Art. 1358. The following must appear in a public document:

(1) Acts and contracts which have for their object the creation, transmission, modification or extinguishment of real rights over immovable property; sales of real property or of an interest therein a governed by Articles 1403, No. 2, and 1405;” 

Bagama’t ang Article 1358 ng New Civil Code ay nagsasaad na isa sa mga kontrata na kinakailangang gawing public document (o notaryohan sa madaling salita) ay iyong naglalaman ng creation of real rights over immovable property (tulad ng contract of lease), hindi nangangahulugan na kapag hindi nanotaryohan ito ay maaapektuhan na ang validity at enforceability ng kontrata. Bagkus, ang pagnotaryo ay para lamang sa convenience ng mga partido sa kontratang ito, sang-ayon na rin sa kaso ng Heirs of Anselma Godines vs. Platon Demaymay, G.R. No. 230573, June 28, 2021, sa panulat ni kagalang-galang na kasamang Mahistrado Ramon Paul L. Hernando, na napagdesisyunan ng Korte Suprema, kung saan nakasaad na:

“Nonetheless, it is a settled rule that the failure to observe the proper form prescribed by Article 1358 does not render the acts or contracts enumerated therein invalid. It has been uniformly held that the form required under the said Article is not essential to the validly or enforceability of the transaction, but merely for convenience. The Court agrees with the CA in holding that a sale of real property, though not consigned in a public instrument or formal writing, is, nevertheless, valid and binding among the parties, for the time-honored rule is that even a verbal contract of sale of real estate produces legal effects between the parties. Stated differently, although a conveyance of land is not made in a public document, it does not affect the validity of such conveyance. Article 1358 does not require the accomplishment of the acts or contracts in a public instrument in order to validate the act or contract but only to insure its efficacy.” 

Ibig sabihin, ang pagnotaryo ng isang kontrata ay hindi nakakaapekto sa validity o enforceability nito, sapagkat ito ay para lamang sa kumbenyensya ng mga partido nito. 

Kaya naman, sang-ayon sa mga nabanggit at upang sagutin ang iyong katanungan, ang pahayag ng iyong tenant na hindi valid at enforceable ang inyong contract of lease sapagkat hindi ito notaryado ay hindi tama. Dahil dito, maaari mo siyang singilin ng penalty fee kung ito ay naaayon sa inyong kontrata. 

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.