Batas sa pagpapaupa

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | September 6, 2025

Dear Chief Acosta,

Katatapos ko lang ng kolehiyo at ngayon ay bagong pasok sa trabaho ko sa Quezon City. Kasalukuyan akong naninirahan sa San Rafael, Bulacan. Dahil sa layo at lumalalang trapiko sa Metro Manila, nagpaplano akong umupa ng apartment malapit sa pinapasukan kong trabaho. Gusto kong itanong kung ano ang mga nauugnay na alituntunin at regulasyon na may kaugnayan sa pag-upa ng tirahan o ang mga bagay na dapat kong malaman tungkol sa pag-upa, lalo na baguhan lamang ako rito sa Maynila. Maraming salamat. -- Victor

---

Dear Victor,

Isang magandang bagay na malaman ang mga alituntunin at regulasyon na nauugnay sa pag-upa dahil ito ang iyong magiging proteksyon sa anumang di-pagkakaunawaan na maaaring lumitaw sa pagitan ng umuupa at nagpapaupa. Maaari rin nitong protektahan ang nangungupahan sa anumang di-makatwiran at labis na pagtaas ng renta. 

Sa kasalukuyan, mayroon tayong Republic Act (R.A.) No. 9653 o ang Rent Control Act of 2009 na kumokontrol sa industriya ng mga paupahang pabahay sa buong bansa. Noong unang ipinatupad, ang batas na ito ay sumasaklaw sa pag-upa ng mga residential unit na may buwanang renta na P1.00 hanggang P10,000.00 para sa National Capital Region at iba pang highly urbanized na lungsod at P1.00 hanggang P5,000.00 sa lahat ng iba pang lugar. Sa bisa ng kapangyarihang ibinigay sa National Human Settlements Board, ginawa nang P10,000.00 buwanang renta ang saklaw ng batas, kahit saang lugar pa sa Pilipinas. (National Human Settlements Board (NHSB) Resolution No. 2024-01 or the Rent Control Covering the Period January 1, 2025 to December 31, 2026) 

Bukod sa nabanggit, malinaw rin na hindi saklaw ng batas ang mga ari-arian sa ilalim ng rent to own scheme na magreresulta sa paglipat ng pagmamay-ari ng partikular na tirahan na pabor sa nangungupahan, gayundin sa mga pangunahing inilaan para sa komersyal na layunin.

Sa ilalim ng batas na ito, ang nagpapaupa ay maaaring legal na humingi ng isang buwang advance at dalawang buwang deposito. Ang renta ay dapat bayaran nang maaga sa loob ng unang limang araw ng bawat kasalukuyang buwan o sa simula ng kasunduan sa pag-upa maliban kung ang kontrata ng pag-upa ay nagtatakda ng mas huling petsa ng pagbabayad.

Sa usapin ng halaga ng renta, sa kaso ng isang bagong umuupa, ang nagpapaupa ay maaaring magtakda ng panibagong halaga ng paunang renta. Sa mga kaso naman ng mga boarding house, dormitoryo, mga silid at bed space na inaalok para upahan ng mga mag-aaral, walang pagtaas ng upa nang higit sa isang beses bawat taon ang dapat pahintulutan. 

Isa pang mahalagang probisyon ng batas na ito ay ang mga nakasaad na pangyayari kung saan ang isang nagpapaupa ay maaaring legal na wakasan ang kontrata sa pag-upa at dahil dito ay paalisin ang nangungupahan. Ito ay ang mga sumusunod: a) Subleasing sa kabuuan o bahagi, kabilang ang pagtanggap ng mga border o bedspacers, nang walang nakasulat na pahintulot ng nagpapaupa; b) Hindi pagbabayad ng upa sa kabuuang tatlong buwan; c) Lehitimong pangangailangan ng nagpapaupa na bawiin ang kanyang ari-arian para sa kanyang sariling paggamit o ng miyembro ng kanyang pamilya bilang kanilang tirahan; d) Pangangailangan ng nagpapaupa na gumawa ng mga kinakailangang pagkukumpuni ng inuupahang lugar na napapailalim sa umiiral na utos ng pagkondena ng mga kinauukulang awtoridad upang gawing ligtas at matirahan ito; and e) Pagtatapos ng panahon ng kontrata sa pag-upa. 

Dapat ding tandaan na ipinagbabawal na paalisin ang isang nangungupahan dahil sa pagbenta o pagsangla ng ari-arian nang hindi alintana kung ang pag-upa o sangla ay nakarehistro o hindi.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.