Special Power of Attorney, patay na ang principal

ni Atty. Persida Rueda-Acosta - @Magtanong Kay Attorney | October 13, 2022

Dear Chief Acosta,

Ako ay nakabili ng lupa mula sa ahente na may Special Power of Attorney (SPA). Ang ahente ay kapatid ng may-ari ng lupa at matapos ko iberipika sa Register of Deeds ay napatunayan ko na lehitimo ang kanilang SPA, kaya naman itinuloy ko na ang pagbili noong Hunyo 5, 2022. Subalit, noong nakaraang araw ay lumapit sa akin ang isa pang kapatid ng dating nagmamay-ari ng lupa at ipinaalam sa akin na nais nilang bawiin ang nabili kong lupa sapagkat noong Marso 2022 pa lamang ay patay na diumano ang may-ari ng lupa, at ito ay hindi lingid sa kaalaman ng kanilang kapatid na nag-ahente.

Noong binili ko ang lupa ay hindi ko alam na patay na ang may-ari nito at ako ay umasa sa bisa ng ipinakita sa aking SPA. Ano ang estado ng aming kasunduan ng pagbili at ano ang maaari kong gawin? - Bryan

Dear Bryan,

Para sa iyong kaalaman, ang iyong katanungan ay binigyang-linaw ng Articles 1403 (1), 1919 (3) at 1931 ng Republic Act No. 386 o mas kilala bilang New Civil Code of the Philippines:

“Article 1403. The following contracts are unenforceable, unless they are ratified:

1. Those entered into in the name of another person by one who has been given no authority or legal representation, or who has acted beyond his powers

“Article 1919. Agency is extinguished: x x x

(3) By the death, civil interdiction, insanity or insolvency of the principal or of the agent;

“ART. 1931. Anything done by the agent, without knowledge of the death of the principal or of any other cause which extinguishes the agency, is valid and shall be fully effective with respect to third persons who may have contracted with him in good faith.”

Kaugnay nito, inilahad ng Korte Suprema sa kaso ng Ramon Rallos v. Felix Go Chan & Sons Realty Corp., G.R. No. L-24332, 31 January 1978, na isinulat ni Kagalang-galang na dating Mahistrado Cecilia Muñoz-Palma, na:

“...an act done by the agent after the death of his principal is valid and effective only under two conditions, viz: (1) that the agent acted without knowledge of the death of the principal, and (2) that the third person who contracted with the agent himself acted in good faith. Good faith here means that the third son was not aware of the death of the principal at the time he contracted with said agent. These two requisites must concur: the absence of one will render the act of the agent invalid unenforceable.”

(Binigyang-diin)

Malinaw sa nabanggit na desisyon ng Korte Suprema na sa pagkakataong ang principal ay namatay na, ang alin mang hakbang na maaaring gawin ng kanyang ahente ay lehitimo kung ang pagkamatay ng principal ay hindi alam ng ahente at kung ang partido na nakipag-transaksyon sa nasabing ahente ay maituturing na inosente sa alinmang depekto. Ibig sabihin, hindi rin dapat alam ng ka-transaksyon ng ahente na patay na ang principal.

Sa iyong sitwasyon, bagama’t buong tiwala kang pumasok sa transaksyon sa pamamagitan ng Special Power of Attorney, ang iyong naging transaksyon ay walang bisa sapagkat alam ng ahente na ang kanyang principal ay yumao na noong mga panahong kayo ay nagkasundo at ang pangyayaring ito ay kanyang ikinubli. Kaya naman, ang naging transaksyon sa pagitan mo at ng ahente ng lupa ay maituturing na unenforceable.

Hindi na ito maaari pang pagtibayin sapagkat ang may-ari ng lupa ay patay na kung kaya ang naging bilihan ay walang bisa. Sa pagkakataong ito, maaari mong ihabla ang ahente upang mabawi ang danyos na iyong tinamo kaugnay ng inyong transaksyon.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.