Pagpapaalis sa nagmamatigas na nangungupahan

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | October 13, 2025

Dear Chief Acosta,

Totoo ba na kung hindi lamang makabayad ng tatlong buwan ang umuupa ay saka lamang siya maaaring kasuhan ng pagpapaalis sa tirahan na inuupahan? Mayroong nangungupahan sa aking maliit na bahay sa halagang walong libong piso kada buwan. Hindi siya nagbabayad ng tamang upa, kung kaya’t nais ko na siyang paalisin upang mapaupahan ko na ang aking bahay sa iba. Ang maliit na kita ko sa upa ay mahalaga sa akin sapagkat iyon ang ginagamit ko para sa aking pagpapagamot. Noong nakaraang buwan ay nagbayad lamang siya ng kalahati ng upa para lamang sa buwan na iyon. Noong mga nakaraan na buwan ay hindi rin niya nabayaran ng buo ang kanyang upa. Wala na rin ang deposito niya dahil nagamit na ito para sa mga nauna pang buwan na hindi siya nakabayad. Mayroon na kaming notaryado na kasunduan na nagsasaad na hanggang sa katapusan na lamang siya ng nakaraan na buwan maaaring manatili sa aking bahay, pati na ang pagbabayad ng kanyang kulang na upa, ngunit ang sabi niya ay hindi ko pa rin siya mapapaalis dahil wala pang tatlong buwan ang arrears niya sa upa. Tama ba na iyon lamang ang legal na basehan upang masampahan ko siya ng reklamo at mapaalis? Nagmamatigas kasi siya. Sana ay malinawan ninyo ako. -- Merlina

---

Dear Merlina,

Malinaw na nakasaad sa Republic Act (R.A.) No. 9653, o higit na kilala bilang “Rent Control Act of 2009,” ang mga basehan upang makasuhan ng pagpapaalis ang nangungupahan. Alinsunod sa Section 9 ng R.A. No. 9653:

“Section 9. Grounds for Judicial Ejectment. - Ejectment shall be allowed on the following grounds:

1. Assignment of lease or subleasing of residential units in whole or in part, including the acceptance of boarders or bedspaces, without the written consent of the owner/lessor;

2. Arrears in payment of rent for a total of three (3) months: Provided, That in the case of refusal by the lessor to accept payment of the rent agreed upon, the lessee may either deposit, by way of consignation, the amount in court, or with the city or municipal treasurer, as the case may be, or barangay chairman, or in a bank in the name of and with notice to the lessor, within one (1) month after the refusal of the lessor to accept payment.

x x x

x x x

3. Legitimate need of the owner/lessor to repossess his or her property for his or her own use of for the use of an immediate member of his or her family as a residential unit: Provided, however, That the lease for a definite period has expired: Provided, further, That the lessor has given the lessee the formal notice three (3) months in advance of the lessor's intention to repossess the property and: Provided, finally, That the owner/lessor is prohibited from leasing the residential unit or allowing its use by a third party for a period of at least one (1) year from the time of repossession;

4. Need of the lessor to make necessary repairs of the leased premises which is the subject of an existing order of condemnation by appropriate authorities concerned in order to make the said premises safe and habitable: Provided, That after said repair, the lessee ejected shall have the first preference to lease the same premises: Provided, further, That the new rent shall be reasonably commensurate with the expenses incurred for the repair of the said residential unit and: Provided, finally, That if the residential unit is condemned or completely demolished, the lease of the new building will no longer be subject to the aforementioned first preference rule in this subsection; and

5. Expiration of the period of the lease contract.”

Bagaman ang hindi pagbabayad ng upa para sa kabuuan na tatlong buwan ay kadalasan na basehan upang masampahan ang nangungupahan ng reklamo para sa pagpapaalis, hindi lamang ito ang natatanging legal na basehan. Alinsunod sa nabanggit na probisyon ng R.A. No. 9653, mayroong iba pang mga legal na basehan upang mapaalis ang nangungupahan at kabilang na rito ang pagkapaso o expiration ng kasunduan ng pagpapaupa.

Sa sitwasyon na iyong ibinahagi, bagaman walang tatlong buwan ang arrears ng nangungupahan sa iyong bahay, kung mayroon kayong kasunduan na naglilimita sa kanyang pananatili roon hanggang katapusan ng nakaraan na buwan ay maaari mong igiit ang naturang kasunduan. Kung sakali na siya ay patuloy na magmatigas, maaari kang maghain ng reklamo ng pagpapaalis at ang iyong gagamitin na basehan ay ang Section 9 (e) ng R.A. No. 9653, ang expiration o pagkapaso ng panahon na inyong napagkasunduan na siya ay maaari na manatili sa iyong paupahan na bahay.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.