Pagbabayad ng upa sa may-ari na tumatangging tanggapin

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | August 4, 2025

Dear Chief Acosta,

Nagrenta ako ng isang commercial space na sang-ayon sa aming kasunduan ay tatagal ng limang taon at ang bayad dito ay P35,000.00 kada buwan. Kamakailan ay tumanggi ang may-ari nito na tanggapin ang aking bayad sa pag-upa dahil gusto nilang i-preterminate ang kontrata ko. Walang anumang dahilan ang ibinigay sa akin kung bakit gusto nilang tapusin ang kontrata na hindi pinapayagan sa ilalim ng aming kasunduan sa pag-upa. Ano ang dapat kong gawin sa mga naiipon na bayad sa pag-upa na patuloy na tinatanggihang tanggapin ng may-ari? -- Susan

Dear Susan,

Ang agarang pagbabayad ng buwanang upa ay kinakailangan bilang tanda ng matapat na pagsunod sa iyong kasunduan sa pag-upa. Upang maibsan ka sa iyong obligasyon na resulta ng hindi nararapat na pagtanggi ng may-ari na tanggapin ang iyong bayad sa buwanang upa, kailangan mong gawin ang tinatawag na tender of payment. Ito ay isang proseso kung saan iyong pormal na iaalok sa may-ari ang mga kabayaran sa upa. Testamento ito ng kanyang pagtanggi sang-ayon sa inyong kasunduan. Kung ito ay tinanggihan ng walang makatwirang dahilan, maaari mong gawin ang tinatawag na consignation kung saan ang halaga na dapat bayaran ay iyong dadalhin o idedeposito sa hukuman upang maibsan ang iyong obligasyon tungkol dito.

Sa kasong Philippine National Bank vs. Lilibeth S. Chan (G.R. No. 206037, March 13, 2017, sa panulat ni Honorable Associate Justice Mariano C. Del Castillo, ipinaliwanag ng Kataas-taasang Hukuman ang konsepto ng consignation:

“Consignation is the act of depositing the thing due with the court or judicial authorities whenever the creditor cannot accept or refuses accept payment. It generally requires a prior tender of payment.

Under Article 1256 of the Civil Code, consignation alone is sufficient even without a prior tender of payment a) when the creditor is absent or unknown or does not appear at the place of payment; b) when he is incapacitated to receive the payment at the time it is due; c) when, without just cause, he refuses to give a receipt; d) when two or more persons claim the same right to collect; and e) when the title of the obligation has been lost.

For consignation to be valid, the debtor must comply with the following requirements under the law: 1) there was a debt due; 2) valid prior tender of payment, unless the consignation was made because of some legal cause provided in Article 1256; 3) previous notice of the consignation has been given to the persons interested in the performance of the obligation; 4) the amount or thing due was placed at the disposal of the court; and, 5) after the consignation had been made, the persons interested were notified thereof:

Failure in any of these requirements is enough ground to render a consignation ineffective."

Tandaan na ang notice bago at pagkatapos ng consignation sa mga taong may interes, lalo na sa pinagkakautangan, ay kinakailangan upang matiyak ang bisa ng consignation. Gayundin, ang consignation ay maaari lamang isagawa sa pamamagitan ng pagdedeposito ng bagay sa hukuman at walang ibang lugar. Sa ganap na pagsunod sa nabanggit, ito ay magiging katumbas na ng pagbabayad na epektibong makakapag-ibsan sa iyong obligasyon bilang isang umuupa.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.