Karpatan ng mga house & lot buyer

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | June 23, 2024

Madalas nakikita sa mga comments section ng official Facebook page ng ating tanggapan, na nasa pangalan ng inyong lingkod, ang mga tanong ukol sa mga binabayaran nang hulugan na mga bahay o condominium units.

Karamihan sa mga sitwasyong nakikita namin ay ang kanilang mga tanong ukol sa kung ano ang kanilang gagawin kapag sila ay nagsimulang hindi makapagbayad ng hulog dahil sa nagbago ang kanilang sitwasyong pinansyal, tulad na lamang ng nawalan sila ng trabaho. 

Para sa isang tao, ang tirahan ay isa sa mga pangunahing pangangailangan niya at ng kanyang pamilya. Subalit ang pagbili ng bahay at lupa ay nangangailangan ng malaking halaga na napakahirap ipunin ng isang ordinaryong empleyado na sumasahod lamang ng minimum wage.  Kaya naman palakasan ng loob ang pagkuha ng housing loan. Sa ganitong paraan ay maaaring magkaroon ng bahay at lupa ang isang mamamayan sa pamamagitan ng buwanang paghulog sa kanyang pagkakautang. Habang siya ay hindi pa nakababayad ay mananatili sa pinagkautangan ang orihinal na titulo ng bahay at lupa. Mailalabas lamang ito kapag nabayaran na ang lahat ng pagkakautang.

Ngunit mayroong pagkakataon kung saan nahihirapan ang isang mamamayan na mabayaran ang kanyang buwanang hulog. Upang paseguruhan ang kapakanan ng isang taong nag-umpisa nang maghulog para sa kanyang pinapangarap na bahay at lupa, subalit hindi na ito maituloy sa paglipas ng panahon, ay ipinasa ang Republic Act (R.A.) No. 6552 o mas kilala sa titulong “Realty Installment Buyer Protection Act.” 

Ayon sa polisiya ng nasabing batas, idineklara ang isang pampublikong patakaran upang protektahan ang mga bumibili ng real estate nang hulugan laban sa mabigat at mapang-aping mga kondisyon. 

Ayon sa nasabing batas, sa lahat ng transaksyon o kontrata na may kinalaman sa pagbili ng real estate, maging ng condominium apartments, kapag ang buyer ay nagbabayad ng buwanang hulog at nakapaghulog na siya ng dalawang taong hulog ngunit hindi na niya ito maituloy, siya ay pinagkakalooban ng mga sumusunod na karapatan:

1. Karapatang maghulog ng bayad nang walang karagdagang interes, sa loob ng dagdag na palugit na araw (grace period) na nakredito sa kanya ayon sa bilang ng taon na siya ay nakapaghulog. Itinalaga ang isang buwan na palugit kada isang taon na paghuhulog. Subalit ang karapatang ito ay maaari lamang gamitin ng buyer nang isang beses kada limang taong termino ng kontrata;
   

2. Kapag ang kontrata ay nakansela, ibabalik ng nagbenta sa bumili ang cash surrender value ng mga naibayad na katumbas ng 50% nang kabuuan ng naibayad. Pagkatapos ng limang taon na pagbabayad, may karagdagang 5% para sa bawat taong sumobra sa limang taon. Subalit ang ibabalik na halaga ay hindi hihigit sa 90% nang kabuuan ng halaga ng nabayarang hulog. Ang pagkakansela sa kontrata ay marapat na mangyari pagkaraan ng 30 araw pagkatapos makatanggap ang bumili ng paalala (notice) para sa pagkakansela ng kontrata o hiling (demand) na wakasan na ang kontrata sa pamamagitan ng notarial act at pagkatapos na maibalik na ang kabuuan ng cash surrender value sa nasabing mamimili;
   

3. Ang lahat ng paunang bayad, deposito, o options na naisama sa kontrata ay kasama sa pagkukuwenta nang kabuuang naihulog;
   

4. Kapag mas mababa sa dalawang taon ang paghuhulog, ang nagbenta ay magbibigay sa bumili ng palugit ng pagbabayad nang hindi bababa sa 60 araw mula nang araw na kinakailangang maghulog;
   

5. Kapag hindi nakapaghulog ang bumili pagkaraan ng palugit na ibinigay sa kanya, maaaring kanselahin ng nagbenta ang kontrata pagkatapos ng 30 araw mula nang matanggap ng bumili ang “notice of cancellation” o notaryadong hiling na “rescission of the contract”;
   

6. Maaari ring ibenta o ilipat ng bumili ang kanyang karapatan sa iba, o i-update ang kanyang bayad sa loob ng panahon ng palugit na ibinigay sa kanya o bago ang aktuwal na pagkansela sa kontrata; at
   

7. Karapatan ng bumili na bayaran nang mas maaga ang kanyang mga hulog o bayaran nang buo ang kanyang pagkakautang sa kahit anong oras nang walang interes. Ang nasabing pagbabayad nang buo ay itatala sa likod ng titulo na sumasakop sa nasabing ari-arian. Anumang istipulasyon sa kontrata na kontra sa mga nabanggit ay walang bisa.