Bawal ibenta ang “open space” ng subdibisyon

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | May 24, 2025

Dear Chief Acosta,

Matagal na akong nakatira sa loob ng isang subdibisyon. Napag-alaman ko na ang lupang kinatitirikan ng aking bahay ay sakop ng mga open spaces ng aming subdibisyon. Gusto ko itong bilhin at nakausap ko na rin ang presidente ng homeowners association na nagsabi na maaari ko raw mabili ito. Gusto ko sanang kumpirmahin kung puwede kong bilhin ang lupa na ito? — Olsen

---

Dear Olsen,

Ang batas na nakasasakop sa mga open spaces ng isang subdibisyon ay ang Presidential Decree (P.D.) No. 1216. Nakalahad sa ikalawang talata ng whereas clause nito na:

“WHEREAS, such open spaces, roads, alleys and sidewalks in residential subdivision are for public use and are, therefore, beyond the commerce of men.”

Kaugnay nito, sa ilalim ng Seksyon 2 ng nabanggit na batas, nakasaad na: 

“Sec. 31. Roads, Alleys, Sidewalks and Open spaces. The owner as developer of a subdivision shall provide adequate roads, alleys and sidewalks. For subdivision projects one (1) hectare or more, the owner or developer shall reserve thirty percent (30%) of the gross area for open space. such open space shall have the following standards allocated exclusively for parks, playgrounds and recreational use:

(a) 9% of gross area for high density or social housing (66 to 100 family lot per gross hectare).

(b) 7% of gross area for medium-density or economic housing (21 to 65 family lot per gross hectare).

(c) 3.5 % of gross area low-density or open market housing (20 family lots and below per gross hectare).

These areas reserved for parks, playgrounds and recreational use shall be non-alienable public lands, and non-buildable. The plans of the subdivision project shall include tree planting on such parts of the subdivision as may be designated by the Authority.

Upon their completion as certified to by the Authority, the roads, alleys, sidewalks and playgrounds shall be donated by the owner or developer to the city or municipality and it shall be mandatory for the local governments to accept provided, however, that the parks and playgrounds may be donated to the Homeowners Association of the project with the consent of the city or municipality concerned. No portion of the parks and playgrounds donated thereafter shall be converted to any other purpose or purposes.” 

Samakatuwid, ang “open spaces” sa isang subdibisyon ay hindi maaaring ibenta. Ito ay itinuturing na non-alienable public land at hindi maaaring tayuan. Nakareserba ang paggamit nito bilang parke, laruan, at pook-libangan.   

Ito rin ay marapat na ipagkaloob ng developer sa local government unit. Maaari naman itong i-donate sa homeowner’s association ngunit dapat pa rin panatilihin ang paggamit nito alinsunod sa itinakda ng batas. 

Sa iyong sitwasyon, nabanggit mo na ang lupa na iyong inookupa ay bahagi ng open space, kaya hindi ito puwedeng ibenta sa iyo. Paglabag sa probisyon ng Presidential Decree (P.D.) No. 1216 ang inyong planong bilihan dahil gaya ng nabanggit sa itaas lampas ito sa sakop ng komersyo ng tao.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.