Batas sa pagbili ng bahay na hulugan

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | June 22, 2025

Isa sa layunin ng administrasyon ng ating Pangulong Ferdinand R. Marcos, Jr. ay ang mabigyan ng maayos na pamumuhay ang mga mamamayang Pilipino. Isa sa kanyang programa ay ang “Pambansang Pabahay Para sa mga Pilipino” na itinuturing na pangunahing programa ng kanyang administrasyon. Tinitiyak ng programang ito na marami tayong mga kababayan na makakukuha ng kanilang minimithing bahay, sapagkat para sa isang tao, ang bahay at lupa ay isa sa mga pangunahing pangangailangan nito at ng kanyang pamilya. 

Subalit ang pagbili ng bahay at lupa ay nangangailangan ng malaking halaga na napakahirap ipunin para sa isang ordinaryong empleyado na sumasahod lamang ng minimum. Kaya naman, palakasan ng loob ang pagkuha ng housing loan. Sa ganitong paraan ay maaaring magkaroon ng bahay at lupa ang isang mamamayan sa pamamagitan ng paghulog nito nang buwanan sa kanyang pagkakautang. Habang ito ay hindi pa nakababayad ay mananatili sa pinagkunan ng loan ang orihinal na titulo ng nasabing bahay at lupa, at mailalabas lamang ito kapag nabayaran na ang lahat ng pagkakautang.

Ngunit mayroong pagkakataon na nahihirapan ang isang mamamayan na mabayaran ang kanyang buwanang hulog at sa paglipas ng panahon ay hindi na tuluyang makapaghulog ng kanyang buwanang obligasyon. Kaugnay nito ay ipinasa ang Republic Act (R.A.) No. 6552 (Realty Installment Buyer Protection Act). Nakapaloob sa batas na ito ang mga karapatan ng mga bumibili ng bahay at lupa sa pamamagitan ng buwanang paghuhulog (installment basis). 

Sakop ng nasabing batas ang lahat ng transaksyon o kontrata na may kinalaman sa pagbili ng real estate, maging ng condominium apartments. Ayon dito, kung ang buyer ay bumili sa pamamagitan ng buwanang paghuhulog at nakabayad na ito sa loob ng dalawang taon subalit hindi na niya kaya pang ituloy ang pagbabayad sa susunod na hulog, siya ay pinagkakalooban ng mga sumusunod na karapatan: 

1. Karapatang maghulog ng bayad nang walang karagdagang interes sa loob ng palugit na araw (grace period) na nakredito sa kanya ayon sa bilang ng taon na siya ay nakapaghulog. Itinalaga ang isang buwan na palugit kada isang taon na paghuhulog. Subalit ang karapatang ito ay maaari lamang gamitin ng buyer nang isang beses kada limang taong termino ng kontrata;

2. Kapag ang kontrata ay nakansela, ibabalik ng seller sa buyer ang cash surrender value ng mga naibayad para sa nasabing ari-arian na katumbas ng 50% nang kabuuang naibayad. Pagkatapos ng limang taon na pagbabayad, may karagdagang 5% para sa bawat taong sumobra sa limang taon. Subalit ang ibabalik na halaga ay hindi hihigit sa 90% ng kabuuang halaga ng nabayarang hulog. Ang pagkansela sa kontrata ay marapat na mangyari pagkaraan ng 30 araw pagkatapos makatanggap ang buyer ng paalala (notice) ukol sa pagkansela ng kontrata, o hiling (demand) na tapusin na ang termino ng kontrata. Kailangang gawin ito sa pamamagitan ng notarial act at dapat din na ibalik ang kabuuan ng cash surrender value sa nasabing buyer;

3. Ang lahat ng paunang bayad, deposito, o options na naisama sa kontrata ay kasama sa pagkukuwenta ng kabuuang naihulog na bayad;

4. Kapag mas mababa sa dalawang taon ang naibayad, ang seller ay magbibigay sa buyer ng palugit para makapagbayad ng hindi bababa sa 60 na araw mula ng araw na kinakailangang maghulog;

5. Kapag hindi nakapaghulog ang buyer pagkaraan ng palugit na ibinigay sa kanya, maaaring kanselahin ng seller ang kontrata pagkatapos ng 30 na araw mula nang matanggap ng buyer ang notaryadong notice of cancellation or demand of rescission of the contract;

6. Sa mga nabanggit, maaaring ibenta ng buyer ang kanyang karapatan o ilipat ito sa iba bago ang aktuwal na pagkansela sa kontrata. Maaari rin niyang i-update ang kanyang kontrata sa pamamagitan ng pagbabayad ng kanyang mga arrears sa loob ng panahon ng palugit na ibinigay sa kanya at;

1. Ang isang buyer ay maaaring bayaran nang mas maaga ang kanyang mga hulog o bayaran nang buo ang kanyang pagkakautang sa kahit anong oras nang walang interes. Ang nasabing pagbabayad nang buo ay itatala sa likod ng titulo na sumasakop sa nasabing ari-arian. Anumang istipulasyon na kontra sa mga nabanggit ay walang bisa.