Paliwanag tungkol sa “prior physical possession”

ni Atty. Persida Rueda-Acosta - @Magtanong Kay Attorney | August 9, 2022

Dear Chief Acosta,

Ako ay nakabili ng maliit na bahay at lupa sa Maynila noong 2017 na nakuha ko nang hulugan sa loob ng limang taon. Dito na ako nakatira noon pang 2018 at ilang buwan na lamang ay matatapos na ang pagbabayad ko rito. Laking gulat ko nang pinasok ito ng may-ari at biglaang ipinatibag ang pader nito sa ilang mga manggagawa habang ako ay wala. Patatayuan na diumano niya ito ng building. Sapilitan din niyang binabalik ang aking pera upang bawiin ang kanyang pagkakabenta rito. Ipinabatid niyang siya ang may-ari ng bahay at lupa at karapatan niyang loobin ito anumang oras sapagkat siya pa rin ang rehistradong may-ari nito. May basehan ba siya para sabihin ito? - Aaron

Dear Aaron,

Para sa iyong kaalaman, kung kayo ay may ganap nang kasunduan tungkol sa pagbebenta ng nasabing bahay at lupa, hindi na maaaring basta manghimasok ang nagbenta sa iyong nabiling ari-arian nang walang pahintulot. Maaari mong igiit ang inyong usapan para rito at magreklamo alinsunod sa batas kaugnay ng kanyang pagpasok sa iyong bahay nang walang pahintulot.

Gayunman, dapat mo ring mabatid na sa batas, kahit pa, ang pagmamay-ari ng nasabing bahay at lupa ay nananatili sa iyong kapitbahay na nagbenta nito, hindi rin niya basta mababawi at mapapasok ang bahay at lupang iyong tinitirahan, lalo na at may basehan ang iyong pananatili roon sa bisa ng inyong naging usapan. Ayon sa ating Kataas-taasang Hukuman sa kasong Buenviaje v. Buenviaje (G.R. No. 224906, October 7, 2020, Ponente: Honorable Associate Justice Henri Jean Paul P. Inting):

“Thus, a party who can prove prior possession can recover such possession even against the owner himself. Whatever may be the character of his possession, if he has in his favor prior possession in time, he has the security that entitles him to remain on the property until a person with a better right lawfully ejects him. To repeat, the only issue that the court has to settle in an ejectment suit is the right to physical possession.” [Binigyang-diin.]

Samakatwid, hindi tama ang sinasabi ng iyong kapitbahay na karapatan niyang bawiin at manghimasok sa bahay at lupang iyong tinitirahan kahit siya pa ang rehistradong may-ari nito. Dahil ikaw ang may posesyon at umookupa sa nasabing bahay at lupa, ang iyong pananatili ay pinoprotektahan ng batas. Kaya naman, ilegal ang ginawa ng iyong kapitbahay na biglaang pagpasok sa iyong tirahan. Sa ginawa niyang ito, maaari kang magsampa ng kaukulang kaso sa korte gaya ng paghingi ng danyos sa perwisyong kanyang ginawa at trespassing.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang inyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa impormasyon na inyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng inyong salaysay.

Maraming salamat sa inyong patuloy na pagtitiwala.