ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | May 8, 2024
Dear Chief Acosta,
Sa loob ng halos limang taon na kami ay nangungupahan sa isang 200-sqm. na lupain, nakapagpatayo kaming mag-asawa ng maliit na bahay at sari-sari store rito. Kamakailan lamang, nag-abiso ang nagpapaupa sa amin na hindi na niya ire-renew ang aming kontrata. Dahil dito, siningil namin ang may-ari ng lupa para sa mga nagastos namin, ngunit siya ay umalma at iginiit niyang wala kaming napagkasunduan patungkol dito. Maaari ba naming ipilit sa kanya na bayaran kami sa aming mga nagastos sa bahay at tindahan? -- Arisse
Dear Arisse,
Ipinaliwanag ng ating Kagalang-galang na Korte Suprema sa kasong Johnny Josefa vs. Lourdes San Buenaventura (G.R. No. 163429, 03 March 2006), sa panulat ni Kagalang-galang na kasamang Mahistrado Romeo J. Callejo Sr., na ang possessor/builder in good faith (o ang taong nagpapatayo sa lupain na may paniniwalang siya ang may-ari nito) lamang ang pinapayagang maghabol para sa kabuuang halaga ng ginawang improvements sa ari-arian. Samantala, sa sitwasyon ng isang lessee (o nangungupahan) lamang, alam niyang ang pag-okupa sa ari-arian ay magpapatuloy lamang sa panahon ng pag-upa, at dahil dito ay hindi siya maituturing bilang possessor/builder in good faith. Ang mga kaugnay na bahagi ng desisyon ng ating Korte Suprema ay nagsasaad na:
“The issue of whether a lessee may be considered a builder in good faith was resolved by the Court in Geminiano v. Court of Appeals. The Court stressed that the private respondents therein, being mere lessees, knew that their occupation of the premises would continue only for the life of the lease, and as such, could not be considered as possessors nor builders in good faith.
The Court went on to explain:
In a plethora of cases, this Court has held that Article 448 of the Civil Code, in relation to Article 546 of the same Code, which allows full reimbursement of useful improvements and retention of the premises until reimbursement is made, applies only to a possessor in good faith, i.e., one who builds on land with the belief that he is the owner thereof. It does not apply where one’s only interest is that of a lessee under a rental contract; otherwise, it would always be in the power of the tenant to "improve" his landlord out of his property.”
Kaugnay nito, alinsunod sa Civil Code of the Philippines, maaaring singilin ang lessor (o ang nagpapaupa) para sa kalahati lamang ng halaga ng improvements na ginawa ng umuupa sa inuupahang ari-arian, kung ang lessor ay gagamitin ang nasabing improvements. Kung tumanggi naman ang lessor dito, ang maaaring gawin lamang ng lessee ay tanggalin o alisin ang improvements na ginawa niya sa ari-arian na inuupahan. Gayunpaman, ito ay hindi dapat magdulot ng anumang karagdagang pinsala sa inuupahang ari-arian kaysa sa kinakailangan. Nakasaad ito sa Article 1678 ng nasabing batas:
“Article 1678. If the lessee makes, in good faith, useful improvements which are suitable to the use for which the lease is intended, without altering the form or substance of the property leased, the lessor upon the termination of the lease shall pay the lessee one-half of the value of the improvements at that time. Should the lessor refuse to reimburse said amount, the lessee may remove the improvements, even though the principal thing may suffer damage thereby. He shall not, however, cause any more impairment upon the property leased than is necessary.”
Sa madaling salita, may opsyon o karapatang pumili ang lessor kung kanyang pananatilihin o gagamitin ang improvements na ginawa ng lessee, at ito ay kung kanyang babayaran ang kalahati ng halaga ng nasabing improvements. Kung tatanggi naman ang lessee na gamitin o ariin ang mga improvement ay hindi siya mapipilit na magbayad para rito.
Sa iyong sitwasyon, hindi mo maoobliga ang lessor na bayaran ka sa halaga ng nagastos mo para sa pagpapatayo ng maliit na bahay at sari-sari store. Sa kadahilanang tumanggi ang lessor na magbayad, mayroon ka lamang karapatan na gibain ang mga ipinatayo mo sa lupaing inuupahan, basta’t ang pagtanggal ng mga ito ay hindi dapat magdulot ng anumang karagdagang pinsala sa inuupahang ari-arian kaysa sa kinakailangan.
Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.
Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.