Karapatan ng mga nangungupahan

DR. PERSIDA V. RUEDA-ACOSTA / MAGTANONG KAY ATTORNEY

ANG polisiya ng Republic Act (R.A.) No. 9653 o mas kilala sa titulong “Rent Control Act of 2009” ay ang isulong ang kapakanan ng mas nakararami, lalung-lalo na sa mga kababayan nating hindi kayang kumuha ng mataas na renta para sa kanilang matitirhang bahay.

Ayon sa Section 4 ng RA No. 9653, ang renta o upa ng residential unit na ang bayad-upa ay mula P1 hanggang P10,000 ay hindi maaaring tumaas ng higit sa pitong (7) porsiyento kada taon hanggang ang inuupahang unit ay inuokupa ng parehong nangungupahan. Ang renta para sa unit na inuupahan ay dapat mabayaran sa unang limang (5) araw ng buwan o sa unang araw ng pangungupahan maliban kung mapagkasunduan at mailagay sa kontrata na maaaring mabayaran ang halaga ng renta sa ibang araw. Ang nagpapaupa ay hindi maaaring humingi ng higit sa isang (1) buwan na advance rent. Hindi rin maaaring hilingin ng nagpapaupa mula sa mangungupahan na magbayad ito ng higit sa dalawang (2) buwan na deposito na itatago bilang bond ng nangungupahan. Ibabalik ang halagang ito sa nangungupahan matapos ang napagkasunduang termino ng pangungupahan. Subalit, kung ang nangungupahan ay hindi nakapagbayad ng kanyang renta o ng alinman sa kanyang bayarin o sa pagkakataong may nasirang gamit o bahagi ng unit na inuupahan, ang halaga ng nasabing deposito at alinmang interest nito ay maaaring gamitin ng nagpapaupa bilang pambayad sa mga nasirang gamit o alinman sa kanyang pagkakautang sa upa, kuryente, telepono at tubig. Kapag mayroong natira sa nasabing deposito ay isasauli ito sa nangungupahan.

Ang mga dahilan para mapaalis ang nangungupahan sa unit na inuupahan ay nakapaloob sa Section 9 ng RA No. 9653. Ito ay ang mga sumusunod:

“SEC. 9. Grounds for Judicial Ejectment. – Ejectment shall be allowed on the following grounds:

(a) Assignment of lease or subleasing of residential units in whole or in part, including the acceptance of boarders or bed spacers, without the written consent of the owner/lessor;

(b) Arrears in payment of rent for a total of three (3) months: Provided, That in the case of refusal by the lessor to accept payment of the rent agreed upon, the lessee may either deposit, by way of consignation, the amount in court, or with the city or municipal treasurer, as the case may be, or barangay chairman, or in a bank in the name of and with notice to the lessor, within one (1) month after the refusal of the lessor to accept payment. The lessee shall thereafter deposit the rent within ten (10) days of every current month. Failure to deposit the rent for three (3) months shall constitute a ground for ejectment. The lessor, upon authority of the court in case of consignation or upon joint affidavit by him and the lessee to be submitted to the city or municipal treasurer or barangay chairman and to the bank where deposit was made, shall be allowed to withdraw the deposits;

(c) Legitimate need of the owner/lessor to repossess his or her property for his or her own use or for the use of any immediate member of his or her family as a residential unit: Provided, however, That the lease for a definite period has expired: Provided, further, that the lessor has given the lessee the formal notice three (3) months in advance of the lessor’s intention to repossess the property and: Provided, finally, that the owner/lessor is prohibited from leasing the residential unit or allowing its use by a third party for a period of at least (1) year from the time of repossession;

(d) Need of the lessor to make necessary repairs of the leased premises which is the subject of an existing order of condemnation by appropriate authorities concerned in order to make the said premises safe and habitable: Provided, That after said repair, the lessee ejected shall have the first preference to lease the same premises: Provided, however, That the new rent shall be reasonably commensurate with the expenses incurred for the repair of the said residential unit and: Provided, finally, That if the residential unit is condemned or completely demolished, the lease of the new building will no longer be subject to the aforementioned first preference rule in this subsection; and

(e) Expiration of the period of the lease contract.”

Ipinagbabawal din ng nasabing batas na gamiting dahilan para mapaalis ng nagpapaupa ang nangungupahan na ang unit ay naibenta o naisanla sa ibang tao kahit na ang pagkakasanla nito ay nakarehistro.

Anumang paglabag sa probisyon nito ay maaaring maparusahan ng pagbabayad ng multa na hindi bababa sa P25,000 subalit, hindi hihigit sa P50,000 o pagkakakulong ng hindi bababa sa isang (1) buwan at isang araw, pero hindi hihigit sa anim (6) na buwang pagkakabilanggo.