Kontrata at proteksyon sa pagbili ng hulugang lupa

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | December 18, 2025

Dear Chief Acosta,

Bumili kami ng lupa sa isang subdibisyon na binabayaran namin nang hulugan. Hiniling namin sa developer na ibigay ang titulo ng lupa bago namin bayaran ang natitirang balanse, ngunit tumanggi ang developer. Ngayon ay iniisip namin kung itutuloy ba namin ang paghulog. Nais ko sanang malaman kung maaari bang tumanggi ang developer na ibigay ang titulo bago mabayaran ang natitirang balanse kahit isang taon na kaming naghuhulog at kung ano ang epekto kung ititigil na lang namin ang paghulog.​​​​​​ – Amberlyn

---

Dear Amberlyn, 

Isinabatas ang Presidential Decree (P.D.) No. 957, o mas kilala bilang “The Subdivision and Condominium Buyers' Protective Decree,” bilang tugon sa dumaraming kaso ng panloloko at panlilinlang ng mga nagbebenta at operator ng subdibisyon at condominium. Nakasaad sa Seksyon 25 nito na:

“Section 25. Issuance of Title. The owner or developer shall deliver the title of the lot or unit to the buyer upon full payment of the lot or unit. No fee, except those required for the registration of the deed of sale in the Registry of Deeds, shall be collected for the issuance of such title. In the event a mortgage over the lot or unit is outstanding at the time of the issuance of the title to the buyer, the owner or developer shall redeem the mortgage or the corresponding portion thereof within six months from such issuance in order that the title over any fully paid lot or unit may be secured and delivered to the buyer in accordance herewith.”

Alinsunod sa nasabing batas, ang buong bayad ng lote ay karaniwang hinihiling ng mga nagbebenta ng lupa o developer bago sila mapilitang magbigay ng titulo sa bumili. Gayunpaman, may mga karapatan ang isang buyer sakaling hindi niya mabayaran ang mga kinakailangang hulog. Nakasaad sa Seksyon 4 ng Republic Act No.  6552, o mas kilala bilang "Realty Installment Buyer Act,” na:

“Section 4. In case where less than two years of installments were paid, the seller shall give the buyer a grace period of not less than sixty days from the date the installment became due.

If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.”

Ang nabanggit na probisyon ng batas ay ipinatupad upang protektahan ang mga buyers ng hulugang lupa at/o bahay laban sa mabigat at mapang-aping mga kondisyon. Sa iyong kaso, dahil wala pang dalawang taon mula nang sinimulan mong hulugan ang lupang iyong binili, may karapatan ka na magkaroon ng palugit na hindi bababa sa 60 araw mula sa petsa ng pagbabayad ng hulog. Kung sakali na hindi mo pa rin mabayaran pagkatapos ng nasabing palugit, maaaring kanselahin ng developer ang iyong kontrata pagkatapos ng 30 araw mula sa pagtanggap mong abiso ng pagkansela o ng kahilingan para sa pagpapawalang-bisang kontrata sa pamamagitan ng isang notaryadong dokumento. 

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.

Ipinagbawal ang paglampas ng higit sa isang taon sa libreng kolehiyo

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | December 17, 2025

Dear Chief Acosta,

Nag-aalala ako tungkol sa aking anak na kasalukuyang nag-aaral sa kolehiyo. Siya ay naka-enroll sa isang state university at kasalukuyang nakikinabang sa libreng matrikula. Pero narinig ko sa isang kapitbahay namin na dahil naantalang makatapos at hindi pa niya natatapos ang apat na taong kurso niya, baka mawalan siya ng benepisyong libreng edukasyon. Totoo ba iyon? Nais ko sanang maliwanagan. Maraming salamat po. – Marky

---

Dear Marky,

Bilang pangunahing prayoridad ng ating pamahalaan, ang edukasyon ay patuloy na pinalalakas, nirereporma, at ginagawang libre para sa lahat ng mamamayang kapos ang kakayahan. Dahil dito, ipinasa ang Republic Act No. 10931, na kilala rin bilang "Universal Access to Quality Tertiary Education Act," na naglalayong magbigay ng libreng edukasyon sa kolehiyo sa lahat ng pampublikong higher education institutions (HEIs) o kolehiyo.

Gayunpaman, ang pagbibigay ng libreng edukasyon sa kolehiyo sa mga HEIs o kolehiyo ay hindi para sa lahat. Tinutukoy ng batas ang ilang indibidwal na maaaring hindi kwalipikado o hindi karapat-dapat na makinabang sa programa. Ayon sa Seksyon 6 ng nasabing batas:

“Section 6. Exceptions to Free Tertiary Education. - The following students are ineligible to avail of the free tertiary education:

(a) In SUCs and LUCs:

(1) Students who have already attained a bachelor's degree or comparable undergraduate degree from any HEI, whether public or private:

(2) Students who fail to comply with the admission and retention policies of the SUC or LUC;

(3) Students who fail to complete their bachelor's degree or comparable undergraduate degree within a year after the period prescribed in their program; and”

Ayon sa nasabing probisyon, ang sinumang benepisyaryo ng programa na hindi makapagtapos ng kanyang bachelor’s degree o katumbas na undergraduate na programa, sa loob ng isang taon matapos ang itinakdang karaniwang haba ng kanyang kurso ay maaaring ideklarang hindi kwalipikado sa programa.

Upang sagutin ang iyong katanungan, dahil naka-enroll ang iyong anak sa isang apat na taong kurso sa isang pampublikong unibersidad, maaari siyang madiskwalipika sa libreng edukasyon kung hindi niya matatapos ang kanyang kurso sa loob ng isang taon matapos ang apat na taon. Ang mga estudyanteng hindi karapat-dapat o disqualified ay kailangang magbayad ng kanilang matrikula. Tulad ng binanggit sa parehong probisyon:

“Students ineligible to avail of the free tertiary education shall be charged the tuition and other school fees, as determined by the respective boards of the SUCs and LUCs, and in the case of the state-run TVIs, to be determined by the TESDA.”

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.

Mga anak ng biyudo, kailangang ilagay sa huling habilin o ampunin para makapagmana

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | December 16, 2025

Dear Chief Acosta,

Nakapangasawa ang aking pinsang si Rubyrose ng isang biyudo na may dalawang anak mula sa kanyang pumanaw na unang asawa. Itinuring niya ang mga bata na kanyang stepchildren. Nais malaman ni Rubyrose kung maaari bang magmana ang kanyang mga stepchildren mula sa kanya kahit wala siyang huling habilin? – ​Joelyn

---

Dear Joelyn, 

Kung ang iyong pinsan na si Rubyrose ay pumanaw nang walang testamento, patakaran ng intestate succession ang gagabay. Inilista ng Artikulo 887 ng Kodigo Sibil ang mga compulsory heirs na magmamana mula sa isang taong namatay. Kinabibilangan ito ng:

“Art. 887. The following are compulsory heirs: 

(1) Legitimate children and descendants, with respect to their legitimate parents and ascendants;

(2) In default of the foregoing, legitimate parents and ascendants, with respect to their legitimate children and descendants;

(3) The widow or widower;

(4) Acknowledged natural children, and natural children by legal fiction;

(5) Other illegitimate children referred to in Article 287.”

Ang listahan ng mga compulsory heirs sa artikulong ito ay eksklusibo. Kaya, ang dalawang stepchildren ng iyong pinsan na si Rubyrose ay hindi magmamana sa kanya dahil hindi sila nabibilang sa listahan ng mga compulsory heirs. 

Kung nais ng iyong pinsan na maging compulsory heirs niya ang kanyang mga stepchildren, kailangan niyang ampunin ang mga ito. Kaugnay nito, inamyendahan ng Republic Act No. 11642 o mas kilala bilang “Domestic Administrative Adoption and Alternative Child Care Act” ang mga naunang batas tungkol sa pag-ampon. Nakasaad sa Seksyon 22 ng nasabing batas:

“Section 22. Who May Be Adopted. – The following may be adopted;

(a) The legitimate child of one spouse by the other spouse;”

Alinsunod sa nasabing batas, ang isang asawa ay hindi awtomatikong magiging legal na magulang ng mga anak ng kanyang kabiyak mula sa nauna nitong kasal. Kailangan pa rin ang pag-ampon para maituring na anak at maging compulsory heir ng pangalawang asawa ang mga bata mula sa unang kasal.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.