Mare-refund ba ang ibinayad sa Pag-IBIG fund loan 'pag na-foreclose ang bahay?

ni Atty. Persida Rueda-Acosta - @Magtanong Kay Attorney | June 10, 2023

Dear Chief Acosta,

Ako ay nakabili ng bahay mula sa isang developer sa pamamagitan ng Pag-IBIG loan. Mahigit limang taon na ako na nagbabayad ng buwanang hulog sa Pag-IBIG ngunit dahil sa ako ay nawalan ng trabaho, hindi ako nakapagbayad ng halos walong buwan. Noong isang araw ay nakatanggap ako ng sulat na ang aking bahay ay isasailalim sa foreclosure proceedings. Gusto kong malaman kung may karapatan ba ako na ma-refund ang bahagi ng aking mga ibinayad kapag tuluyang ma-foreclose ang aking bahay? -- Emily

Dear Emily,

Ang batas na sasaklaw sa iyong suliranin ay ang Republic Act No. 6552 o ang Retail Installment Buyer Act. Nakasaad sa Sections 3 at 4 na:

“Section 3. In all transactions or contracts involving the sale or financing of real estate on installment payments, including residential condominium apartments but excluding industrial lots, commercial buildings and sales to tenants under Republic Act Numbered Thirty-eight hundred forty-four (3844), as amended by Republic Act Numbered Sixty-three hundred eighty-nine (6389), where the buyer has paid at least two years of installments, the buyer is entitled to the following rights in case he defaults in the payment of succeeding installments:

(b) If the contract is canceled, the seller shall refund to the buyer the cash surrender value of the payments on the property equivalent to fifty per cent of the total payments made, and, after five years of installments, an additional five per cent every year but not to exceed ninety per cent of the total payments made: Provided, That the actual cancellation of the contract shall take place after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act and upon full payment of the cash surrender value to the buyer.

Down payments, deposits or options on the contract shall be included in the computation of the total number of installment payments made.

Section 4. In case where less than two years of installments were paid, the seller shall give the buyer a grace period of not less than sixty days from the date the installment became due.

If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.”

Alinsunod sa mga nabanggit na probisyon ng batas, ang karapatan sa refund kaugnay sa pagbili ng isang real estate ay tumutukoy sa mga transaksyon na kung saan ang nasabing ari-arian ay binili at binabayaran nang installment o hulugan, at ang nakabili ay nakapaghulog na nang hindi bababa sa dalawang (2) taon.

Sa iyong sitwasyon, ikaw ay nag-loan sa Pag-IBIG Fund, at ang halagang hiniram mo rito ay siyang ginamit upang mabayaran nang buo ang developer ng inyong biniling ari-arian. Ang inyong buwanang bayad ay kabayaran sa utang mo sa Pag-IBIG Fund, at hindi para ibayad sa developer. Kalakip ng iyong loan agreement sa Pag-IBIG Fund ang pagsangla ng iyong bahay na siyang garantiya ng iyong pagbabayad. Samakatuwid, kung hindi mo mababayaran ang iyong utang sa Pag-IBIG Fund, ang refund na nakasaad sa nabanggit na batas ay hindi naaangkop sa iyong sitwasyon, sapagkat ang mananaig ay ang iyong loan agreement sa Pag-IBIG FUND, kalakip ang probisyon kaugnay sa foreclosure proceedings.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa inyong patuloy na pagtitiwala.

Bisa ng lisensya ng registered nutritionist-dietitian

ni Atty. Persida Rueda-Acosta - @Magtanong Kay Attorney | June 09, 2023

Dear Chief Acosta,

Ako po ay isang registered nutritionist-dietitian (RND) at nabigyan po ako ng sertipiko at lisensya noong Hunyo 2020. Hindi ko po matandaan ang eksaktong araw kung kailan ito ipinagkaloob sapagkat ang aking ID ay nawawala sa ngayon. Nararapat na po bang asikasuhin ko ang renewal ng aking sertipiko o lisensya? Salamat sa inyo. — Antonet

Dear Antonet,

Ang sagot sa iyong katanungan ay matatagpuan sa Seksyon 20 ng Republic Act (R.A.) No. 10862, na kilala sa tawag na “Nutrition and Dietetics Law of 2016”. Ayon dito:

“Section 20. Issuance of Certificate of Registration and Professional Identification Card. - A certificate of registration shall be issued to those who have passed the licensure examination, subject to compliance with the registration requirements and payment of fees, as prescribed by the Commission. It shall bear the signature of the Chairperson of the Commission and the Chairperson and members of the Board, indicating that the person named therein is entitled to the practice of the profession with all the privileges appurtenant thereto. Until withdrawn, revoked, or suspended in accordance with this Act, the certificate registration shall remain in full force and effect.

A professional identification card, bearing the registration number and date, its validity and expiry duly signed by the Chairperson of the Commission, shall likewise be issued to every registrant who has paid the prescribed fee. It shall be renewed every three (3) years upon payment of the prescribed fees therefor and compliance with the CPD requirement.”

Ayon sa nasabing probisyon ng batas, ang Certificate of Registration ay ipinagkakaloob sa mga pumasa ng licensure exam upang maging isang registered nutritionist-dietitian. Maliban dito, nagbibigay rin ng isang Professional Identification Card kung saan nakalagay ang numero ng pagkakarehistro, araw ng pagiging epektibo nito at araw ng kawalan ng bisa, at pirmado ng Chairperson ng Professional Regulation Commission. Ang nasabing ID ay nararapat na i-renew kada tatlong taon, matapos magbayad ng mga karampatang fees at sundin ang iba pang requirements ng continuing professional development.

Sa iyong nabanggit na sitwasyon, meron kang tatlong (3) taon magmula noong Hunyo 2020 upang asikasuhin ang pagre-renew ng iyong sertipiko o lisensya bilang isang registered nutritionist-dietitian o RND. Nais ko rin ipaalam sa 'yo na kung ang isang tao ay lumabag sa nasabing batas, siya ay maaaring mapatawan ng parusang pagbabayad ng multa o pagkakakulong, o parehong pagbabayad ng multa at pagkakakulong, base sa nasabing Seksyon 39 ng R.A. No. 10862.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa inyong patuloy na pagtitiwala.

‘Project employee’, taun-taong pinapipirma ng kontrata

ni Atty. Persida Rueda-Acosta - @Magtanong Kay Attorney | June 08, 2023

Dear Chief Acosta,

Ako ay isang cement cutter na na-hire ng isang construction company. Ilang taon na rin akong naglilingkod sa nasabing kumpanya. Noong nakaraang taon, ang kliyente ng aming kumpanya ay nagdesisyon na tapusin na ang kontrata nila. Dahil dito, kami ay tinanggal din sa aming trabaho. Ang paliwanag ng aming amo ay ‘project employee’ diumano kami kaya nakabase lamang ang aming trabaho sa proyekto. Dahil nag-terminate ng kontrata diumano ang kliyente, maaari na rin kaming tanggalin. Mula nang ako ay ma-hire, hindi naging malinaw ang estado ng aking trabaho. Kami ay pinapipirma lang ng mga kontrata na nire-renew taun-taon. Project employee po ba ko? — Jasper

Dear Jasper,

Ang iyong katanungan ay sinagot ng Korte Suprema sa kasong Eduardo G. Jovero v. Rogelio Cerio, G.R. No. 202466, June 03, 2021, Ponente: Honorable Associate Justice Ramon Paul L. Hernando, kung saan sinabi ng Korte Suprema ang mga pamantayan upang masabing project employee ang isang manggagawa. Ayon sa Korte Suprema:

“The case of Olongapo Maintenance Services, Inc. v. Chantengco is more applicable:

The principal test in determining whether an employee is a project employee is whether he/she is assigned to carry out a "specific project or undertaking", the duration and scope of which are specified at the time the employee is engaged in the project, or where the work or service to be performed is seasonal in nature and the employment is for the duration of the season. A true project employee should be assigned to a project which begins and ends at determined or determinable times, and be informed thereof at the time of hiring. In the instant case, the record is bereft of proof that the respondents’ engagement as project employees has been predetermined, as required by law. We agree with the Court of Appeals that OMSI did not provide convincing evidence that respondents were informed that they were to be assigned to a "specific project or undertaking" when OMSI hired them. Notably, the employment contracts for the specific project signed by the respondents were never presented. All that OMSI submitted in the proceedings a quo are the service contracts between OMSI and the MIAA. Clearly, OMSI utterly failed to establish by substantial evidence that, indeed, respondents were project employees and their employment was coterminous with the MIAA contract.”

Gaya sa iyong kaso, kinakailangan na mapatunayan sa pamamagitan ng sapat na ebidensya na ipinaliwanag sa inyo na ang inyong kontrata ay nakabase sa isang proyekto at ito ay tinatapos makalipas na mabuo o matapos ang nasabing proyekto.

Hindi ipinaliwanag sa inyo ang inyong estado bilang isang manggagawa at pinapipirma lamang kayo ng mga kontrata na nire-renew taun-taon. Dahil dito, hindi kayo maaaring ikonsidera bilang isang project employee.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa inyong patuloy na pagtitiwala.