Refund sa bahay at lupa na hindi na nahuhulugan

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | October 30, 2023

Dear Chief Acosta,

Noong Hulyo 2019, ako ay bumili ng bahay at lupa mula sa isang developer na kung saan ang aking monthly amortization ay nagkakahalaga ng Php 15,000.00. Ako ay naghuhulog sa kanya sa nakalipas na apat na taon, bagama’t hindi ito tuluy-tuloy sapagkat ilang buwan akong hindi nakapaghulog noong nakaraang taon dahil nawalan ako ng trabaho. Ang kabuuang halaga ng aking naibayad ay Php 270,000.00.

Ngayon ay nawalan muli ako ng trabaho at hindi ko na kakayanin pa na magbayad.

Maaari ba akong makakuha ng refund mula sa developer ng binili kong bahay at lupa? - Laurice

Dear Laurice,

Ang batas na sasaklaw patungkol sa iyong katanungan ay ang Republic Act 6552, o mas kilala bilang Realty Installment Buyer Act o Maceda Law. Nakasaad sa Section 3 ng nasabing batas:

“Section 3. In all transactions or contracts involving the sale or financing of real estate on installment payments, including residential condominium apartments but excluding industrial lots, commercial buildings and sales to tenants under Republic Act Numbered Thirty-eight hundred forty-four, as amended by Republic Act Numbered Sixty-three hundred eighty-nine, where the buyer has paid at least two years of installments, the buyer is entitled to the following rights in case he defaults in the payment of succeeding installments:

a. To pay, without additional interest, the unpaid installments due within the total grace period earned by him which is hereby fixed at the rate of one month grace period for every one year of installment payments made: Provided, That this right shall be exercised by the buyer only once in every five years of the life of the contract and its extensions, if any.

b. If the contract is canceled, the seller shall refund to the buyer the cash surrender value of the payments on the property equivalent to fifty per cent of the total payments made, and, after five years of installments, an additional five per cent every year but not to exceed ninety per cent of the total payments made: Provided, That the actual cancellation of the contract shall take place after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act and upon full payment of the cash surrender value to the buyer.

Down payments, deposits or options on the contract shall be included in the computation of the total number of installment payments made.”

Kaugnay nito, sinabi ng Korte Suprema sa kasong Orbe v. Filinvest Land (G.R. No. 208185, 06 September 2017, Ponente: Honorable Associate Justice Marvic M.V.F. Leonen) na:

“The phrase “at least two years of installments” refers to value and time. It does not only refer to the period when the buyer has been making payments, with total disregard for the value that the buyer has actually conveyed.”

Samakatuwid, ang isang mamimili na nakapagbayad nang hindi bababa sa halagang katumbas ng dalawang taong installments ay dapat bigyan ng grace period na itinalaga ng batas. Kung sakaling hindi pa rin makapagbayad sa loob ng itinakdang grace period at ang kontrata ay nakansela na, siya ay may karapatan sa cash surrender value ng kanyang naibayad alinsunod pa rin sa nasabing batas. Ayon sa Korte Suprema, ang mga katagang “at least two years of installments” ay hindi lamang tumutukoy sa haba ng panahon ng pagbabayad. Ito rin ay tumutukoy sa halagang naibayad.

Sa iyong sitwasyon, ang katumbas ng dalawang taong buwanang installment ay nagkakahalaga ng Php 360,000.00. Bagama’t ikaw ay nakapagbayad sa loob ng mahigit na dalawang taon, ang kabuuang halaga na iyong ibinayad ay Php 270,000.00 lamang.

Dahil dito, hindi ka maaaring mag-demand ng refund. Ang probisyon sa Section 4 ng nabanggit na batas ang siyang gagabay sa iyong sitwasyon na kung saan ikaw ay mabibigyan lamang ng grace period upang magbayad, at hindi ang karapatang makakuha ng refund.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa inyong patuloy na pagtitiwala.

4Ps, may discount sa kuryente

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | October 10, 2023

Dear Chief Acosta,

Ang pamilya namin ay isa sa mga benepisyaryo ng 4Ps. Hirap kaming matugunan ang aming mga buwanang obligasyon tulad ng bill sa kuryente. Nabanggit sa akin ng aming kapitbahay na mayroon diumanong ibinibigay na subsidy/diskwento sa singil sa kuryente. Totoo ba ito? - Verlyn

Dear Verlyn,

Para sa iyong kaalaman, ang batas na nakasasaklaw sa iyong katanungan ay ang Republic Act (R.A.) No. 9136, na inamyendahan ng R.A. No. 11552, na siyang nagbibigay ng ekstensyon sa tinatawag na lifeline rate. Ang lifeline rate ay isang subsidiya sa singil sa kuryente na ibinibigay para sa mga nasa laylayan ng ating lipunan. Ayon dito:

“Sec. 73. Lifeline Rate. – In order to provide assistance to electricity consumers, especially those living below the poverty line, and to achieve a more equitable distribution of the lifeline subsidy a socialized pricing mechanism called a lifeline rate for qualified marginalized end-users shall be set by the ERC which shall be exempted from the cross subsidy phase-out under this Act for a period of fifty (50) years, unless otherwise extended by law. The level of consumption, subsidy, and rate shall be determined by the ERC after due notice and hearing: Provided, That the ERC shall primarily utilize data from the Philippine Statistics Authority (PSA) in the determination of the level of consumption.

Qualified marginalized end-users shall refer to any of the following:

(a) Qualified household-beneficiaries under Republic Act No. 11310, otherwise known as the ‘Pantawid Pamilyang Pilipino Program (4Ps) Act,’ as regularly submitted by the Department of Social Welfare and Development (DSWD) to the DOE, the ERC, and the distribution utility, whose level of consumption shall be within the threshold determined by the ERC, are qualified marginalized end-users under this Act;

(b) Marginalized end-users who have been certified and continually validated as such by their distribution utility based on a criteria determined by the ERC: Provided, That the criteria shall take into account, among others, the poverty threshold set by the PSA, and shall contain an exclusive list of requirements to be submitted to the distribution utility: Provided, further, That the exclusive list of requirements shall be simplified and reasonable for the applicant: Provided, furthermore, That the distribution utility shall act on the application for certification as a marginalized end-user within two (2) working days from submission of complete documentary requirements: x x x.

All qualified marginalized end-users shall continually meet the criteria in this Act to avail of the lifeline rate.”

Ayon sa nabanggit na batas, ang lifeline/subsidized rate ay ibinibigay sa mga qualified marginalized end-users – tulad ng (a) benepisyaryo ng 4Ps batay sa talaan ng Department of Social Welfare and Development (DSWD), at (b) ang mga konsyumer na nabubuhay below the poverty threshold, na sertipikado ng DSWD – bilang bahagi ng mekanismo ng socialized pricing, na nagbibigay ng porsyentong diskwento alinsunod sa mga alituntuning itinakda ng Energy Regulatory Commission (ERC). Ang lifeline rate ay isang non-cash monetary discount na ibabawas ng distribution utility (tulad ng Manila Electric Company o MERALCO), depende sa aktuwal na konsumo, sa buwanang singil sa kuryente ng mga qualified marginalized end-users.

Kaugnay nito, alinsunod sa Joint Resolution No. 01, Series of 2022 na may petsang 28 Oktubre 2022 na inilabas ng Department of Energy (DOE), DSWD at ERC, para makapag-apply/avail para sa nasabing lifeline rate, ang kuwalipikadong konsyumer ay kailangan lang magrehistro sa provider ng kuryente/distribution utility, at magsumite ng mga sumusunod na dokumento:

i. duly-accomplished application form;

ii. pinakahuling bill ng kuryente;

iii. valid government-issued ID na may pirma at tirahan ng konsyumer;

iv. certification mula sa local social welfare and development office, na nagpapakita na ang kita ay below the poverty threshold.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.

Empleyadong pabaya at pasaway, puwedeng sibakin

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | October 09, 2023

Dear Chief Acosta,

Mayroon akong maliit na negosyo na prutasan. Nagsimula ako sa negosyo na ito nang mawalan ako ng trabaho noong kasagsagan ng pandemya. Sa totoo lang, ngayon pa lamang ako nakakabawi sa pinuhunan ko, ngunit ang problema ko naman ay ang isang tindera ko. Maraming beses na siyang lumiban sa trabaho nang walang paalam.

Madalas din siyang sanhi ng gulo at hindi pagkakaintindihan ng mga kasama niyang tindera. Ilang beses ko na siyang inintindi at binigyan ng pagkakataon na magbago, ngunit kamakailan lamang ay napag-alaman ko na sinisira niya ang mga gamit sa aking tindahan. Maaaring sa mata niya o ng ibang tao ay maliit na bagay lamang iyon, ngunit para sa akin ay napakalaking panlalapastangan iyon dahil dugo at pawis ang ibinuhos ko para ipundar at patuloy na patakbuhin ang tindahan ko ng prutas. Kung ang isang manggagawa ba ay marami nang kapabayaan, paglabag sa kanyang tungkulin at gawaing hindi tama sa kanyang trabaho at mga katrabaho, maaari ba siyang i-terminate? Sana ay malinawan ninyo ako. - Kym

Dear Kym,

Ang isang pribadong manggagawa ay maaaring tanggalin sa trabaho kung siya ay sadyang pabaya, hindi tumutupad sa kanyang tungkulin at sa tiwala na ibinigay sa kanya, gumagawa ng paglabag sa polisiya at panuntunan ng kanyang pinagtatrabahuan at iba pang kawangis na sanhing itinuturing bilang just causes sa ilalim ng batas. Para sa kaliwanagan ng lahat, nakasaad sa Labor Code of the Philippines, as renumbered:

“ART. 297 (282). Termination by employer. - An employer may terminate an employment for any of the following causes:

a. Serious misconduct or willful disobedience by the employee of the lawful orders of his employer or representative in connection with his work;

b. Gross and habitual neglect by the employee of his duties;

c. Fraud or willful breach by the employee of the trust reposed in him by his employer or duly authorized representative;

d. Commission of a crime or offense by the employee against the person of his employer or any immediate member of his family or his duly authorized representatives;

e. Other causes analogous to the foregoing.”

Hindi nakasaad sa batas kung ilan ang partikular na dapat na maging kapabayaan o paglabag ng manggagawa. Hindi rin ikinahon ng batas na kinakailangan na maging sadyang napakalaki ang naging kapabayaan o paglabag ng manggagawa bago ito matanggal sa trabaho. Maliit man o malaki, kung paulit-ulit at patuloy na mayroong kapabayaan o paglabag ang manggagawa ay maaaring ikonsidera ito ng kanyang employer.

Binigyang-diin ng Korte Suprema ang Principle of Totality of Infractions sa desisyon nito sa kasong Neren Villanueva vs. Ganco Resort and Recreation, Inc. (G.R. No. 227175, January 08, 2020). Sa panulat ni Honorable Associate Justice Alfredo Benjamin S. Caguioa, kanilang ipinaliwanag na ang isang manggagawa na paulit-ulit na may paglabag o kapabayaan ay maaaring tanggalin sa trabaho, kahit pa siya ay napatawad na, o napatawan na ng angkop na pagdidisiplina sa mga nakaraan niyang pagkakamali at/o paglabag sa kanyang tungkulin, kung patuloy siyang lumalabag o nagiging pabaya.

Sa sitwasyong iyon, ang kabuuan ng kanyang gawain, kabilang na ang kanyang mga nakaraang naging paglabag o kapabayaan, ang magsisilbing sukatan:

“x x x It is here that totality of infractions may be considered to determine the imposable sanction for her current infraction. In Merin v. National Labor Relations Commission, the Court explained the principle of “totality of infractions” in this wise:

The totality of infractions or the number of violations committed during the period of employment shall be considered in determining the penalty to be imposed upon an erring employee. The offenses committed by petitioner should not be taken singly and separately.

Fitness for continued employment cannot be compartmentalized into tight little cubicles of aspects of character, conduct and ability separate and independent of each other. While it may be true that petitioner was penalized for his previous infractions, this does not and should not mean that his employment record would be wiped clean of his infractions. After all, the record of an employee is a relevant consideration in determining the penalty that should be meted out since an employee's past misconduct and present behavior must be taken together in determining the proper imposable penalty. Despite the sanctions imposed upon petitioner, he continued to commit misconduct and exhibit undesirable behavior on board. Indeed, the employer cannot be compelled to retain a misbehaving employee, or one who is guilty of acts inimical to its interests. It has the right to dismiss such an employee if only as a measure of self-protection.”

To be sure, the totality of an employee’s infractions is considered and weighed in determining the imposable sanction for the current infraction.”

Kung kaya’t ang isang manggagawa na marami nang kapabayaan, paglabag sa kanyang tungkulin at gawaing hindi tama sa kanyang trabaho at mga katrabaho ay maaaring tanggalin sa trabaho kung mayroong sapat na katibayan sa mga ito at dadaan sa angkop na proseso.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.