Batas sa pagtataas ng renta

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | November 1, 2023

Dear Chief Acosta,

Lagi na lamang nagtataas ng renta sa upa ang aking landlord. Nito lamang kasalukuyang taon ay pangalawa nang beses siya nagtaas ng renta. Apat na libo piso lamang ang aking renta pero kahit ganoon ay mabigat pa rin para sa akin ang sunud-sunod na pagtaas ng renta ng aking landlord. Tama at legal ba ito? - Caloy

Dear Caloy,

Para sa iyong kaalaman, ang batas na nakasasaklaw sa iyong katanungan ay Sections 4 at 5 ng Republic Act No. 9653 o mas kilala bilang Rent Control Act of 2009, kung saan nakasaad na:

“Section 4. Limit on Increases in Rent. - For a period of one (1) year from its effectivity, no increase shall be imposed upon the rent of any residential unit covered by this Act: Provided, That after such period until December 31, 2013, the rent of any residential unit covered by this Act shall not be increased by more than seven percent (7%) annually as long as the unit is occupied by the same lessee: Provided, further, That when the residential unit becomes vacant, the lessor may set the initial rent for the next lessee: Provided, however, That in the case of boarding houses, dormitories, rooms and bedspaces offered for rent to students, no increase in rental more than once per year shall be allowed.

Section 5. Coverage of this Act. - All residential units in the National Capital Region and other highly urbanized cities, the total monthly rent for each of which ranges from One peso (P1.00) to Ten thousand pesos (P10,000.00) and all residential units in all other areas, the total monthly rent for each of which ranges from One peso (P1.00) to Five thousand pesos (P5,000.00) as of the effectivity date of this Act shall be covered, without prejudice to existing contracts.”

Ang effectivity ng nasabing batas ay ilang beses nang pinalawig ng Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD). Ang pinakahuli ay sa pamamagitan ng National Human Settlements Board Resolution No. 2022-1 na may petsang 23 Disyembre 2022 kung saan in-extend ang rent control hanggang Disyembre ng kasalukuyang taon.

Kaya naman, sang-ayon sa nabanggit, bawal mag-increase ng upa ang lessors nang higit sa isang beses sa loob ng isang taon. Bukod pa ito sa limitasyon ng pagtaas na maaaring ipataw kada taon. Dahil ang iyong renta ay pasok sa halagang sakop ng Rent Control Act, hindi tama o ilegal ang pagtaas ng iyong renta nang dalawang beses sa loob ng isang taon. Para sa paglabag na ito, maaaring mapanagot sa batas ang iyong landlord.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa inyong patuloy na pagtitiwala.

Kaso sa pinagkatiwalaang mag-alaga sa anak pero ipinaalaga sa ibang tao

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | October 31, 2023

Dear Chief Acosta,

Pinaalagaan ko ang aking 5 taong gulang na anak sa aking pinsan habang ako ay nagtatrabaho sa ibang bansa. Subalit, nalaman ko na lamang na iniwan ng aking pinsan ang aking anak sa ibang tao na hindi ko kakilala nang hindi man lang ipinaalam sa akin. Labag ba sa batas ang ginawang ito ng aking pinsan? – Evangelyn

Dear Evangelyn,

Para sa iyong kaalaman, ang batas na nakasasaklaw sa iyong katanungan ay ang Article 276 ng Act No. 3815 o mas kilala sa tawag na The Revised Penal Code, kung saan nakasaad na:

“Article 277. Abandonment of minor by person entrusted with his custody; indifference of parents. - The penalty of arresto mayor and a fine not exceeding 500 pesos shall be imposed upon anyone who, having charge of the rearing or education of a minor, shall deliver said minor to a public institution or other persons, without the consent of the one who entrusted such child to his care or in the absence of the latter, without the consent of the proper authorities.

The same penalty shall be imposed upon the parents who shall neglect their children by not giving them the education which their station in life require and financial conditions permit.”

Samakatuwid, ayon sa batas, ang isang taong pinagkatiwalaan na mangalaga ng isang bata ay maaaring maparusahan ng pagkakabilanggo at multa kung ibibigay niya o ipapaalaga sa ibang tao ang nasabing bata nang walang pahintulot ng taong nagtiwala sa kanya.

Ibig sabihin, labag sa batas ang ginawa ng iyong pinsan, at siya ay maaaring makulong at pagmultahin sapagkat ibinigay niya ang iyong anak sa ibang tao nang walang permiso mula sa iyo.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa inyong patuloy na pagtitiwala.

Refund sa bahay at lupa na hindi na nahuhulugan

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | October 30, 2023

Dear Chief Acosta,

Noong Hulyo 2019, ako ay bumili ng bahay at lupa mula sa isang developer na kung saan ang aking monthly amortization ay nagkakahalaga ng Php 15,000.00. Ako ay naghuhulog sa kanya sa nakalipas na apat na taon, bagama’t hindi ito tuluy-tuloy sapagkat ilang buwan akong hindi nakapaghulog noong nakaraang taon dahil nawalan ako ng trabaho. Ang kabuuang halaga ng aking naibayad ay Php 270,000.00.

Ngayon ay nawalan muli ako ng trabaho at hindi ko na kakayanin pa na magbayad.

Maaari ba akong makakuha ng refund mula sa developer ng binili kong bahay at lupa? - Laurice

Dear Laurice,

Ang batas na sasaklaw patungkol sa iyong katanungan ay ang Republic Act 6552, o mas kilala bilang Realty Installment Buyer Act o Maceda Law. Nakasaad sa Section 3 ng nasabing batas:

“Section 3. In all transactions or contracts involving the sale or financing of real estate on installment payments, including residential condominium apartments but excluding industrial lots, commercial buildings and sales to tenants under Republic Act Numbered Thirty-eight hundred forty-four, as amended by Republic Act Numbered Sixty-three hundred eighty-nine, where the buyer has paid at least two years of installments, the buyer is entitled to the following rights in case he defaults in the payment of succeeding installments:

a. To pay, without additional interest, the unpaid installments due within the total grace period earned by him which is hereby fixed at the rate of one month grace period for every one year of installment payments made: Provided, That this right shall be exercised by the buyer only once in every five years of the life of the contract and its extensions, if any.

b. If the contract is canceled, the seller shall refund to the buyer the cash surrender value of the payments on the property equivalent to fifty per cent of the total payments made, and, after five years of installments, an additional five per cent every year but not to exceed ninety per cent of the total payments made: Provided, That the actual cancellation of the contract shall take place after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act and upon full payment of the cash surrender value to the buyer.

Down payments, deposits or options on the contract shall be included in the computation of the total number of installment payments made.”

Kaugnay nito, sinabi ng Korte Suprema sa kasong Orbe v. Filinvest Land (G.R. No. 208185, 06 September 2017, Ponente: Honorable Associate Justice Marvic M.V.F. Leonen) na:

“The phrase “at least two years of installments” refers to value and time. It does not only refer to the period when the buyer has been making payments, with total disregard for the value that the buyer has actually conveyed.”

Samakatuwid, ang isang mamimili na nakapagbayad nang hindi bababa sa halagang katumbas ng dalawang taong installments ay dapat bigyan ng grace period na itinalaga ng batas. Kung sakaling hindi pa rin makapagbayad sa loob ng itinakdang grace period at ang kontrata ay nakansela na, siya ay may karapatan sa cash surrender value ng kanyang naibayad alinsunod pa rin sa nasabing batas. Ayon sa Korte Suprema, ang mga katagang “at least two years of installments” ay hindi lamang tumutukoy sa haba ng panahon ng pagbabayad. Ito rin ay tumutukoy sa halagang naibayad.

Sa iyong sitwasyon, ang katumbas ng dalawang taong buwanang installment ay nagkakahalaga ng Php 360,000.00. Bagama’t ikaw ay nakapagbayad sa loob ng mahigit na dalawang taon, ang kabuuang halaga na iyong ibinayad ay Php 270,000.00 lamang.

Dahil dito, hindi ka maaaring mag-demand ng refund. Ang probisyon sa Section 4 ng nabanggit na batas ang siyang gagabay sa iyong sitwasyon na kung saan ikaw ay mabibigyan lamang ng grace period upang magbayad, at hindi ang karapatang makakuha ng refund.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa inyong patuloy na pagtitiwala.