Ano ba ang notice of lis pendens?

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | Apr. 23, 2025

Dear Chief Acosta,

Plano naming mag-asawa na bumili ng lupa. Ipinakita naman sa amin ang titulo. Napansin naming may annotation na notice of lis pendens. Ano ba ito? — Mavy

---

Dear Mavy,

Ang “lis pendens” ay isang terminong Latin na literal na nangangahulugan ng “nakabinbin na kaso.”  Sa kasong Spouses Conrado and Ma. Corona Romero vs. Court of Appeals and Saturnino S. Orden (G.R. No. 142406, 16 Mayo 2005) tinalakay ng ating Korte Suprema, sa panulat ni Kagalang-galang na Kasamang Mahistrado Alicia Austria-Martinez, ang katangian at layunin ng isang notice of lis pendens:

“Lis pendens, which literally means pending suit, refers to the jurisdiction, power or control which a court acquires over property involved in a suit, pending the continuance of the action, and until final judgment. Founded upon public policy and necessity, lis pendens is intended to keep the properties in litigation within the power of the court until the litigation is terminated, and to prevent the defeat of the judgment or decree by subsequent alienation. Its notice is an announcement to the whole world that a particular property is in litigation and serves as a warning that one who acquires an interest over said property does so at his own risk or that he gambles on the result of the litigation over said property.

The filing of a notice of lis pendens has a two-fold effect: (1) to keep the subject matter of the litigation within the power of the court until the entry of the final judgment to prevent the defeat of the final judgment by successive alienations; and (2) to bind a purchaser, bona fide or not, of the land subject of the litigation to the judgment or decree that the court will promulgate subsequently.”

Alinsunod dito, inihahain ang notice of lis pendens bilang babala sa lahat ng mga tao na ang titulo sa ari-arian ay paksa ng paglilitis sa korte. Layunin nito na panatilihin ang nasabing ari-arian sa loob ng kapangyarihan ng hukuman upang maiwasan na mawalan ng kabuluhan ang magiging hatol sa kaso. Kung kaya, ang isang taong bibili sa nasabing ari-arian o kukuha ng interes dito ay sumusugal sa resulta ng nasabing paglilitis.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.

Ipinagbabawal na harangan ang mga fire exits

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | Apr. 22, 2025

Dear Chief Acosta,

Napapadalas ang mga balita patungkol sa mga nasusunugan. Alam ko naman na dapat may mga nakalaan na fire exits ang mga gusali sa ating bansa. Ganoon pa man, may batas din ba na pinagbabawalan na harangan ang mga fire exits o anumang daanan palabas na inilaan para sa kaligtasan kung sakaling may sunog? Salamat sa inyong kasagutan. — Tai, Jr.

---

Dear Tai, Jr.,

Matatagpuan ang kasagutan sa iyong katanungan sa Seksyon 8 ng Republic Act (R.A.)No. 9514, o mas kilala sa tawag na “Revised Fire Code of the Philippines of 2008,” kung saan nakasaad na:

“Section 8. Prohibited Acts. - The following are declared as prohibited act and omission.

(a) Obstructing or blocking the exit ways or across to buildings clearly marked for fire safety purposes, such as but not limited to aisles in interior rooms, any part of stairways, hallways, corridors, vestibules, balconies or bridges leading to a stairway or exit of any kind, or tolerating or allowing said violations; x x x

xxx

(f) Locking fire exits during period when people are inside the building;

(g) Prevention or obstruction of the automatic closure of fire doors or smoke partitions or dampers; x x x”

Sa ilalim ng nasabing batas, polisiya ng ating gobyerno na tiyakin ang kaligtasan ng publiko laban sa mapanirang sunog. Dahil dito, dapat ipatupad ang batas, at kaukulang tuntunin at regulasyon upang matiyak ang pagsunod sa mga karaniwang hakbang sa pag-iwas at kaligtasan sa sunog, at itaguyod ang serbisyo sa proteksyon at pag-iwas sa sunog.

Kung kaya, bilang kasagutan sa iyong katanungan at base sa mga nabanggit na probisyon ng nasabing batas, ipinagbabawal na harangan ang mga daanan ng paglabas o patawid sa mga gusaling malinaw na minarkahan para sa mga layuning pangkaligtasan sa sunog, katulad ng pasilyo sa loob ng mga silid, anumang bahagi ng mga hagdanan, pasilyo, koridor, o balkonahe. Nabanggit din na ipinagbabawal na isara ang mga fire exits sa panahon na nasa loob ng gusali ang mga tao, at pag-iwas o pagharang sa awtomatikong pagsasara ng mga fire doors o mga partisyon ng usok o mga damper.

Ang mga aktong ito ay ipinagbabawal upang masigurado na ligtas ang mga tao sa loob ng gusali kung sakaling magkaroon ng insidente ng sunog. 

Bilang paalala rin sa lahat, ang buwan ng Marso ay tinaguriang Fire Prevention Month ayon sa Proclamation No. 115-A na inilabas noong ika-17 ng Nobyembre 1966. Kung kaya, inaasahan na ang lahat ay magtutulungan upang ating magampanan ang ating responsibilidad na makatulong na maiwasan ang anumang sakuna o insidente ng sunog sa ating mga lugar, at masigurado ang kaligtasan ng lahat kung sakaling magkaroon ng sunog.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.

Sekyu, walang “K” kumuha ng driver’s license sa papasok sa condo

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | Apr. 21, 2025

Dear Chief Acosta,

Pumunta ako sa condo ng kaibigan ko na si Topher upang siya ay sunduin. Sa gate pa lamang ng condo ay hinarangan ako ng guwardiya at iginiit ang pagkuha ng driver’s license ko. Ayaw niyang tumanggap ng ibang uri ng ID. Kung hindi ko diumano ibibigay ang driver’s license ko ay hindi diumano ako papapasukin. May karapatan ba talaga ang guwardiya ng condo na igiit ang pagkuha ng driver’s license bago payagan ang isang motorista na makapasok? — Veya

---

Dear Veya, 

Ang kapangyarihan na magkumpiska ng driver’s license ay tanging nasa mga law enforcement at peace officers lamang na itinalaga ng commissioner ng Land Transportation Office (LTO). Ang patakarang ito ay nakasaad sa Section 29 ng Republic Act (R.A.) No. 4136, o mas kilala bilang Land Transportation and Traffic Code, na nagsasaad na: 

“Section 29. Confiscation of driver’s licenses. - Law enforcement and peace officers duly designated by the Commissioner shall, in apprehending any driver for violations of this Act or of any regulations issued pursuant thereto, or of local traffic rules and regulations, confiscate the license of the driver concerned and issue a receipt prescribed and issued by the Commission therefor which shall authorize the driver to operate a motor vehicle for a period not exceeding seventy-two hours from the time and date of issue of said receipt.  The period so fixed in the receipt shall not be extended and shall become invalid thereafter.  Failure of the driver to settle his case within fifteen days from the date of apprehension will cause suspension and revocation of his license.”

Malinaw na ang mga law enforcement at peace officers na itinalaga ng commissioner ng LTO ang may karapatan na kumpiskahin ang driver’s license ng mga motorista na lumabag sa R.A. No. 4136, sa mga regulasyong inilabas alinsunod dito, at sa mga lokal na alituntunin at regulasyong pantrapiko. 

Gayundin, nakasaad sa Rule XIV, Section 99 ng Department Order No. 2021-007 – 2021, o mas kilala bilang “Revised Implementing Rules and Regulations of Republic Act No. 9904,” na inilabas ng Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) noong 15 Setyembre 2021, na:

“Section 99 (i)  Prohibited Acts. It shall be prohibited for any person or association: 

xxx

1. To require the driver of any vehicle entering the subdivision/village or community to surrender his/her driver’s license.”

Samantalang ang parusa sa paglabag sa batas na ito ay nakasaad sa Rule XVI, Section 103 nito na nagsasaad: 

“Section 103. Penalties and Sanctions. The following penalties and sanctions,as provided under Republic Act No. 9904, shall be imposed, after due notice and hearing:

a. Fine of not less than Five Thousand Pesos (P5,000.00) but not more than Fifty Thousand Pesos (P50,000.00); and

b. Permanent disqualification from being elected or appointed as member of the Board, officer or employee of the Association, shall be imposed on serious and grave offenses without prejudice to being charged before a regular court for violations of the provisions of the Revised Penal Code, Civil Code and other pertinent laws.

If the violation is committed by the association, the members, officers, trustees or directors of the association who have actually participated in, authorized, or ratified the prohibited act shall be held liable.

If the violation is committed by the employees and agents who acted in gross violation hereof, the officers, trustees or directors, or incorporators of the association, shall be jointly and severally liable with the offending employees, agents, and the association.”

Kung kaya’t sa iyong kaso, walang awtoridad ang mga guwardiya ng condo na igiit sa sinumang tao o motorista na isuko ang kanilang driver’s license, bilang tanging kondisyon para sa pagpasok sa loob ng kanilang establisimyento. Ang lumabag sa patakarang ito ay maaaring managot at magmulta ng hindi bababa sa P5,000.00 at hindi lalagpas ng P50,000.00. Ito ay ipapataw sa mga miyembro, opisyal, tagapangasiwa, o mga direktor ng asosasyon na aktuwal na lumahok, nagpahintulot, o nagpatibay sa ipinagbabawal na gawain.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.