ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | May 30, 2025
Dear Chief Acosta,
Nalaman ko na ang lupa sa Batangas na minana ko mula sa aking nanay ay nakapangalan na sa pinsan ko na nagngangalang Eric. Aniya ay ibinenta diumano ito sa kanya ng nanay ko noong taong 2005, at bilang patunay ay ipinakita niya sa akin ang deed of sale. Siniyasat kong mabuti ang nasabing dokumento at doon ko napansin na pineke ang pirma ng nanay ko. Imposible rin na naibenta ng nanay ko ang lupa noong taong 2005 sapagkat siya ay pumanaw noong taong 2004 pa dahil sa pulmonya. Maaari ko pa rin bang mahabol ang lupa? — Marilyn
Dear Marilyn,
Sa pagkamatay ng isang tao, ang karapatan sa mga naiwan niyang ari-arian ay awtomatikong naipapasa sa kanyang mga tagapagmana. Kung kaya’t bilang anak, maituturing kang tagapagmana at may karapatang kuwestiyunin sa korte ang paglilipat o pagbebenta ng naiwang ari-arian ng namatay mong ina nang walang wastong pahintulot, o sa pamamagitan ng di-wasto o pekeng mga dokumento.
Sa iyong sitwasyon, ang petsa ng kamatayan ng iyong nanay ay susi upang iyong mapatunayan na ang kanyang pirma sa nasabing deed of sale ay peke. Kung matagumpay mong mapatunayan na ang pirma sa nasabing dokumento ay peke, ito ay maaaring mapawalang-bisa. Ang isang pekeng deed of sale ay walang bisa at walang epektong sibil. Ito ay hindi lumilikha, nagbibigay, at nagtatanggal ng karapatan kaugnay sa ari-ariang naaapektuhan.
Ang iyong sitwasyon ay maaaring mabigyan ng liwanag sa diskusyon sa kasong Zamora vs. Bagatsing et al. (G.R. No. 254194, March 29, 2023) kung saan ipinaliwanag ng ating Korte Suprema, sa panulat ni Honorable Associate Justice Noel G. Tijam, ang adverse claim at action for reconveyance:
“Although an action for reconveyance and the annotation of adverse claim are both reliefs available to the rightful owner of the land which has been wrongfully or erroneously registered in the name of another, these two have different purposes. An action for reconveyance, on one hand, is for the purpose of compelling the transfer of the land to the rightful owner. On the other hand, the annotation of adverse claim is designed to protect the interest of a person over a real property by giving notice to third persons that there is a controversy over the ownership of the said property. Even more importantly, an action for reconveyance is an original action filed before the Regional Trial Courts or the Municipal Trial Courts, depending on the assessed value of the property involved, while an adverse claim is a type of involuntary dealing made through the filing of a sworn statement before the Register of Deeds.
Applying the foregoing, the Court finds more reason to rule that an action for reconveyance is entirely different from a petition for cancellation of adverse claim, which is the original action in this case. In its very obvious sense, the former may be filed with or without an adverse claim annotated on the land title, while the latter cannot be filed without an adverse claim.”
Ayon sa nasabing kaso, ang action for reconveyance ay ginagamit upang malipat ang pagmamay-ari ng lupa sa karapat-dapat na may-ari nito. Samantalang ang anotasyon ng adverse claim ay idinisenyo upang protektahan ang interes ng isang tao sa lupa sa pamamagitan ng pagbibigay ng abiso sa ibang tao na mayroong kontrobersya sa pagmamay-ari ng nasabing ari-arian.
Bilang karagdagan, ang action for reconveyance ay isang orihinal na aksyon na inihahain sa regional trial courts o sa municipal trial courts, depende sa assessed value ng ari-arian, habang ang adverse claim ay ginagawa sa pamamagitan ng paghahain ng sinumpaang salaysay sa Register of Deeds. Gayundin, ang action for reconveyance ay maaaring maisampa kahit mayroon man o walang adverse claim na nakalakip sa titulo ng lupa.
Ipinaliwanag din ng Korte Suprema sa kasong ito ang epekto ng pekeng dokumento sa panahon upang makapag-file ng action for reconveyance:
“Thus, there is no doubt that the Deed of Donation is spurious and the signatures of the donors as they appear thereon are forged. As enunciated by the Court in a number of cases, a forged deed is a nullity and conveys no title. Henceforth, any and all transactions subsequent to the said donation, including the purported sale made by Lazaro to the Bagatsings, shall be, likewise, null and void. Therefore, an action for reconveyance predicated on these null and void conveyances shall be deemed imprescriptible. Additionally, being an imprescriptible right, laches cannot be set up to resist the enforcement of the same.Hence, as correctly argued by Rosita, the court a quo committed an error in law when it ruled that the action for reconveyance based on an instrument whose execution was forged had prescribed.”
Batay sa nasabing kaso, ang action for reconveyance base sa isang pekeng deed of sale ay imprescriptible kung kaya’t walang limitasyon ng panahon para makapagsampa ng aksyong ito. Dahil dito, maaari mo pa rin mahabol mula sa iyong pinsan ang lupa sa Batangas, na iyong minana mula sa iyong ina, sa pamamagitan ng action for reconveyance kahit pa 20 taon na ang lumipas.
Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.
Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.