Konsepto ng double sale

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | July 23, 2025

Dear Chief Acosta,

May binili akong lupa sa probinsya. Naipalipat ko naman ang titulo nito sa pangalan ko, ngunit kamakailan lang ay may nagpunta sa nasabing lupa at sinasabing sa kanya ito. Ibinenta diumano ito sa kanya, mahigit sa isang taon bago pa man ito naibenta sa akin, ngunit hindi pa niya ito naiparerehistro. Sino ang mas may karapatan sa aming dalawa sa nasabing lupa? — Ulysses

---

Dear Ulysses,

Ang sitwasyon na nangyari sa iyo kung saan ang isang bagay ay ibinenta sa dalawang magkaibang bumibili ay tinatawag na Double Sale. Sa ganitong sitwasyon, naaangkop na basahin ang Article 1544 ng New Civil Code of the Philippines upang malaman kung sino ang mas may karapatan. Nakasaad dito ang mga sumusunod:

Article 1544: “If the same thing should have been sold to different vendees, the ownership shall be transferred to:

(1) The person acquiring it who first recorded it in the Registry of Property, in good faith, if it is immovable property;

(2) The person who first took possession of it in good faith, if it is movable property;

(3) In the absence of both, to the person who presents the oldest title, provided there is good faith.”

Maliwanag sa nabanggit na kung ang bagay na ibinenta ng dalawang ulit o higit pa ay isang immovable property tulad ng lupa, ang pag-aari nito ay nararapat na mapunta sa sino man na unang makapagpaparehistro nito sa kanyang pangalan. Gayundin, nabanggit na kailangan na ang nasabing tao ay nasa kalagayan na good faith. Ang konsepto at kalagayang ito ay ipinaliwanag ng Kataas-taasang Hukuman sa kaso na Hector Uy vs. Virginia Fule, et al. (G.R. No. 164961, June 30, 2014, sa panulat ni Honorable Chief Justice Lucas P. Bersamin):

“The standard is that for one to be a purchaser in good faith in the eyes of the law, he should buy the property of another without notice that some other person has a right to, or interest in, such property, and should pay a full and fair price for the same at the time of such purchase, or before he has notice of the claim or interest of some other persons in the property. He buys the property with the belief that the person from whom he receives the property was the owner and could convey title to the property. Indeed, a purchaser cannot close his eyes to facts that should put a reasonable man on his guard and still claim he acted in good faith.”

Sa iyong kalagayan, maaaring mas matimbang ang iyong karapatan sa pinag-aagawang lupa dahil una mong naiparehistro ito sa iyong pangalan kahit diumano ay ibinenta ito sa ibang tao higit isang taon bago pa man ito naibenta sa iyo; lalo’t higit kung mapapatunayan mo na nabili mo ito in “good faith” gaya ng nabanggit sa itaas.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.

Parusa sa kasong cyberlibel o online libel

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | July 22, 2025

Dear Chief Acosta,

Kung sa tradisyunal na libel ay maaaring ang kaparusahan ay multa at hindi pagkakakulong, maaari rin bang ipataw ang ganitong uring kaparusahan maging sa online libel? — Enchong

---

Dear Enchong, 

Ang sagot sa iyong katanungan ay matatagpuan sa probisyon ng ating mga alituntunin, batas, at desisyon ng Korte Suprema. Kaugnay ng nabanggit, nilinaw ng Korte Suprema sa kasong People vs. Soliman (G.R. No. 256700, 25 April 25 2023) sa panulat ni Honorable Associate Justice Antonio Kho, Jr., na kapwa ang Revised Penal Code of the Philippines at ang Republic Act (R.A.) No. 10175, o mas kilala sa tawag na “Cybercrime Prevention Act of 2012,” ay sinasabi na ang kaparusahan sa tradisyunal na libel at online libel ay maaaring pagkakakulong, o fine, o parehong fine at pagkakakulong:

“Thus, the Court takes this opportunity to clarify, for the guidance of the Bench and the Bar, that as worded, both the RPC and RA 10175 prescribe the penalty of imprisonment or a fine for the crimes of Traditional Libel and Online Libel, depending on the circumstances present in each case. Both statutes did not alter the character of the penalties of imprisonment and fine as alternatives to each other, or as concurrent penalties, in cases of Online Libel or Libel.” 

Kaugnay sa nasabing kaso, bukod sa pagbibigay-linaw sa isyu ng kaparusahan sa online libel, nagsaad din ng mga alituntunin ang Kataas-taasang Hukuman at ibinahagi ang mga sumusunod: 

Therefore, courts should take note that in the imposition of penalty for libel/online libel, they should bear in mind the principles laid down in the Circular, as follows:

1. [AC 08-2008] does not remove imprisonment as an alternative penalty for the crime of libel under Article 355 of the Revised Penal Code;

2. The Judges concerned may, in the exercise of sound discretion, and taking into consideration the peculiar circumstances of each case, determine whether the imposition of a fine alone would best serve the interests of justice or whether forbearing to impose imprisonment would depreciate the seriousness of the offense, work violence on the social order, or otherwise be contrary to the imperatives of justice;

3. Should only a fine be imposed and the accused be unable to pay the fine, there is no legal obstacle to the application of the Revised Penal Code provisions on subsidiary imprisonment. 

Hinggil sa nabanggit, malinaw na maging sa online libel ay maaari ring ang maging kaparusahan ay fine, pagkakakulong, o parehong fine at pagkakakulong, kung iyon ang pasya ng hukuman. Ayon sa nasabing alituntunin, depende sa mga sirkumstansya ng bawat kaso kung ang pagpapataw ng fine lamang ay ang pinakamabuting magsilbi sa interes ng hustisya, o ang kaparusahan ng pagkakakulong pa rin ang nararapat na ipataw upang hindi mabawasan ang kabigatan ng pagkakasala, o magdulot ng karahasan tungo sa kaayusang panlipunan, o kung hindi man ay salungat sa mga imperatibo ng katarungan.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.

Problema sa pag-uugali, maaaring matanggal sa trabaho

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | July 21, 2025

Dear Chief Acosta,

Patuloy kaming nakatatanggap ng negatibong feedback dahil sa attitude ng isa naming empleyado. Maaari ba siyang tanggalin sa trabaho dahil sa kanyang attitude problem?

– Lilibeth

---

Dear Lilibeth,

Ang iyong katanungan ay nasagot ng ating Kagalang-galang na Korte Suprema sa kasong Heavy Lift Manila, Inc., et al. vs. The Court of Appeals, et al., G.R. No. 154410, 20 Oktubre 2005, sa panulat ni Honorable Associate Justice Leonardo A. Quisumbing. Sa kasong ito napagpasyahan na ang attitude problem ng isang empleyado ay maaaring maging batayan para tanggalin siya sa trabaho:

“An employee who cannot get along with his co-employees is detrimental to the company for he can upset and strain the working environment. Without the necessary teamwork and synergy, the organization cannot function well. Thus, management has the prerogative to take the necessary action to correct the situation and protect its organization. When personal differences between employees and management affect the work environment, the peace of the company is affected. Thus, an employee’s attitude problem is a valid ground for his termination. It is a situation analogous to loss of trust and confidence that must be duly proved by the employer. Similarly, compliance with the twin requirement of notice and hearing must also be proven by the employer.

However, we are not convinced that in the present case, petitioners have shown sufficiently clear and convincing evidence to justify Galay’s termination. Though they are correct in saying that in this case, proof beyond reasonable doubt is not required, still there must be substantial evidence to support the termination on the ground of attitude. The mere mention of negative feedback from her team members, and the letter dated February 23, 1999, are not proof of her attitude problem. Likewise, her failure to refute petitioners’ allegations of her negative attitude does not amount to admission. Technical rules of procedure are not binding in labor cases. Besides, the burden of proof is not on the employee but on the employer who must affirmatively show adequate evidence that the dismissal was for justifiable cause.

x x x

In sum, we find that Galay was illegally dismissed, because petitioners failed to show adequately that a valid cause for terminating respondent exists, and because petitioners failed to comply with the twin requirement of notice and hearing.” 

Gaya ng tinalakay sa nasabing kaso, ang ugali ng isang empleyado na hindi nakakasundo ang kanyang mga katrabaho ay nakapipinsala sa kumpanya dahil maaaring masira niya ang payapa sa kapaligiran ng pagtatrabaho. Kung walang pagtutulungan, hindi gagana nang maayos ang isang organisasyon. Kaya, ang pamunuan ay may karapatang magpasya na gawin ang kinakailangang aksyon upang itama ang sitwasyon at protektahan ang kanilang organisasyon. Kapag ang mga alitan o hindi pagkakasundo sa pagitan ng mga empleyado at pamunuan ay nakaaapekto sa kapaligiran ng trabaho, ang kapayapaan ng kumpanya ay apektado. Kung kaya, ang problema sa ugali o attitude problem ng isang empleyado ay maaaring maging wastong batayan para siya ay tanggalin sa trabaho. Ito ay isang sitwasyon na kahalintulad sa pagkawala ng tiwala at kumpiyansa na dapat patunayan muna ng employer upang masabing may katwiran ang pagtanggal ng empleyado sa trabaho.

Samakatuwid, maaari lamang tanggalin ang inyong empleyado kung mayroon kayong sapat na katibayan ng kanyang problema sa pag-uugali na nakapipinsala sa kapaligiran sa pagtatrabaho. Ang pagbanggit lamang ng negatibong feedback mula sa mga katrabaho, tulad ng kaso sa itaas, ay hindi patunay ng kanyang attitude problem. Dagdag pa rito, kinakailangang mapatunayan na nabigyan siya ng sapat na pagkakataon na marinig at ipagtanggol ang kanyang sarili.

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay. 

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.